1 сентября 2024 года вступили в силу изменения в Жилищный кодекс (ФЗ №238 от 08.08.2024). С их принятием капитальный ремонт МКД существенно изменился в организационном и правовом плане. Фактически закон установил новый порядок организации и проведения капремонта общего имущества многоквартирных домов
Ремонт МКД и нежилых зданий
в Екатеринбурге и области
+7 (343) 268-30-61
8 августа 2024 года был принят закон №238-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и статью 53 Градостроительного кодекса РФ». Поправки и нормы закона вступили в силу 1 сентября этого же года. Кроме того, в сентябре вступили в силу ряд законов, принятых ранее. Изменения в сфере ЖКХ коснулись в первую очередь правил и принципов организации и проведения капитального ремонта многоквартирных домов.
Капитальный ремонт МКД только для подрядчиков в СРО
Одно из важных изменений, вступивших в силу 1 сентября 2024 года — теперь подрядчиком для выполнения капремонта может быть только участник СРО. Юридические лица и индивидуальные предприниматели, не являющиеся таковыми, не могут рассматриваться в качестве потенциальных исполнителей работ.
Саморегулируемая организация должна специализироваться в области архитектурно-строительного проектирования, инженерных изысканий, капитального ремонта, реконструкции и возведения объектов капитального строительства.
Исключение сделано только для государственных и муниципальных унитарных предприятий и учреждений.
Договор строительного подряда может быть заключен только с подрядчиком в лице индивидуального предпринимателя или юридического лица, являющегося членами саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, за исключением лиц, указанных в пункте 1 части 2.2 статьи 52 Градостроительного кодекса РФ (ч. 7 статьи 166 ЖК РФ).
Строительный подряд вместо строительно-монтажных работ и услуг
Единственным законным основанием для выполнения подрядчиком капитального ремонта МКД стал договор строительного подряда. Ранее такие работы могли выполняться и на основании договора об оказании услуг и выполнении работ по капремонту.
Договор строительного подряда имеет ряд существенных отличий от договора возмездного оказания услуг. Но основное состоит в том, что заключая договор подряда подрядчик обязуется выполнить капитальный ремонт по заданию заказчика и сдать результат. Именно результат заказчик должен принять и оплатить. Договор подряда, кроме гарантийного срока, должен включать пункт о строительном контроле. Об этом ниже.
Договор возмездного оказания услуг обязывает исполнителя выполнять определенные действия или осуществлять обозначенную в договоре деятельность. Именно эти услуги и работы оплачивает заказчик. Результат в данном случае не является обязательным элементом договора. Такой договор может быть заключен, например, на ежедневную уборку двора, вывоз мусора и т.д.
Ключевым признаком договора подряда на капитальный ремонт МКД должен быть замененный трубопровод, отремонтированная крыша, восстановленный фасад или новая отмостка. Конкретный, овеществленный, измеримый результат. Получив результат выполненных работ заказчик его принимает, проверяет на соответствие требованиям, а затем оплачивает.
Обязательный строительный контроль
Строительный контроль за капитальным ремонтом МКД, в которых открыт специальный счет, стал обязательным. Для этого существует два варианта. В первом случае строительный контроль осуществляет уполномоченный региональный исполнительный орган или подведомственная организация. Во втором строительный контроль выполняет специализированная организация, состоящая в соответствующем СРО.
Расскажем подробней о втором варианте.
Он возможен в том случае, капитальный ремонт МКД финансируется из средств, накопленных на специальном счете. Собственники таких домов имеют право отказаться от строительного контроля со стороны уполномоченного органа. Но отказаться от строительного контроля вообще они не могут. Поэтому в договор о капремонте должен быть включен пункт о строительном контроле.
Кроме того, собственники должны выбрать специализированную организацию, имеющую право осуществлять строительный контроль и состоящую в СРО, и заключить договор с ней. Тогда строительный контроль проводится в соответствии со ст. 53 Градостроительного кодекса РФ и Постановлением правительства РФ №468 «О порядке проведения строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства» (ст. 166 ЖК РФ).
Обследование технического состояния МКД
Общее собрание собственников теперь может инициировать проведение обследования технического состояния многоквартирного дома. До принятия этого изменения решение о проведении оценки технического состояния МКД принимал региональный оператор.
Техническое обследование МКД, проведенное за счет средств собственников, может стать основанием для досрочного капитального ремонта МКД или наоборот, для его отсрочки, если дом находится в хорошем состоянии. За соответствующее решение должно проголосовать не менее 2/3 собственников.
Результаты оценки технического состояния многоквартирного дома направляются региональным властям. Следует добавить, что проводить обследование могут только организации, участвующие в СРО в области проектирования и изыскательной деятельности.
Власти субъектов Российской Федерации также теперь имеют право назначать и проводить техническое обследование МКД за счет средств регионального бюджета.
Если в результате обследования, инициированного собственниками или региональными властями, будет признана объективная необходимость капремонта, дом должен быть включен в программу капремонта досрочно.
Изменения, о которых следует знать, планируя капитальный ремонт МКД
Решение о ликвидации последствий аварий и ЧС принимается без общего собрания собственников в порядке, определяемом регионами.
При открытии специального счета в орган ГЖИ следует направить сведения о том, что оригинал протокола уже был отправлен.
В протоколе ОСС о капитальном ремонте МКД, финансируемом со спецсчета, должен содержать, кроме прочего, решение о выборе уполномоченного лица, отвечающего за заключение договора строительного подряда.
В договоре строительного подряда на капитальный ремонт МКД с оплатой со спецсчета должен быть пункт об осуществлении строительного контроля.
Ремонт МКД и нежилых зданий
в Екатеринбурге и области
+7 (343) 268-30-61
