Многоквартирный дом — система, требующая постоянного обслуживания и регулярных ремонтов. Организация капитального ремонта МКД может стать серьезным испытаниям для собственников в силу своей сложности и зарегулированности. Рассказываем главное об организации капремонта

Ремонт МКД и нежилых зданий
в Екатеринбурге и области
+7 (343) 268-30-61
Правовые основы организации капитального ремонта МКД
Стандарты безопасности и комфорта проживания в многоквартирных домах основаны на накопленных знаниях и многолетней практике. Эти требования настолько важны, что понятие надлежащего состояния МКД зафиксировано в ряде законов, кодексов и отраслевых стандартов. А право граждан на жилище и безопасность закреплено в Конституции РФ.
Многоквартирный дом — объект, имеющий множество собственников. В первую очередь это граждане — владельцы квартир и нежилых помещений. Кроме того, собственниками помещений в МКД могут быть юридические лица, государственные и муниципальные органы. Каждый из них владеет собственным имуществом и распоряжается им по своему усмотрению в рамках закона и действующих норм. При этом часть помещений и имущества многоквартирного дома находится в общей долевой собственности.
К общему имуществу собственников помещений в МКД в первую очередь относятся конструктивные элементы здания — крыша, стены, перекрытия и др. Общие и технические помещения тоже принадлежат всем собственникам дома — это холлы, лестничные площадки, коридоры, подвалы, технические этажи. Инженерные системы, обеспечивающие дом всем необходимым, — водопроводы, электросети, вентиляционные системы, лифты и т.д. — также являются общим долевым имуществом собственников МКД.
Очевидно, что управление общим имуществом возможно только коллегиально. Для этого существует общее собрание собственников — орган управления МКД, принимающий решения голосованием. В ходе общего собрания собственники выбирают способы формирования фонда капремонта, определяют размеры взносов, обсуждают вопросы и порядок организации капитального ремонта МКД.
Для выполнения решений ОСС и текущей эксплуатации МКД собственники создают юридическое лицо — ТСЖ, ЖК, ТСН. Ему делегируют право на организацию капитального ремонта МКД, текущего ремонта, обслуживания здания, взаимодействие с контрагентами. Ими могут выступать государственные и муниципальные органы, подрядчики, ресурсоснабжающие организации, управляющие компании и т.д.
Организация капитального ремонта МКД предполагает четкое соответствие выполняемых работ и услуг установленным законодательно нормам. Перечислим основные правоустанавливающие документы, которыми регулируется капремонт МКД:
- Гражданский, Градостроительный и Жилищный кодексы РФ;
- Федеральные законы, устанавливающие нормы проведения капремонта МКД и вносящие изменения в ЖК, ГрК, ГК РФ и др. правоустанавливающие акты (№1541-1-ФЗ, №498-ФЗ, №271-ФЗ и др.);
- Постановления Правительства РФ (№18, №75, №146, , №290, №491 и др.);
- Приказы Минстроя РФ (№98, №306, №454, №1159 и др.);
- Региональное законодательство;
- Действующие государственные стандарты и строительные нормы и правила.
Организация капитального ремонта МКД собственниками
Жилищный кодекс РФ устанавливает, что организацией капремонта многоквартирного дома могут заниматься собственники помещений или региональный оператор. В первом случае, средства на капремонт накапливаются на спецсчете, во втором — на счете регионального оператора.
Самостоятельная организация и контроль капитального ремонта собственниками имеет свои плюсы и минусы. Так, например, они могут решить, основываясь на объективных данных, что капремонт нужен раньше предполагаемого срока. В то же время, риски, возникающие в ходе его подготовки и проведения, ложатся тоже на них. Есть и другие особенности.
Собственники помещений в МКД являются фактическими заказчиками работ по капремонту МКД. Техническими заказчиками могут быть они сами (через ОСС), уполномоченные ими лица, ТСЖ, ЖК или управляющие организации. На них обычно возлагается ответственность за непосредственно организацию капитального ремонта, выбор подрядчиков, заключение договоров, контроль и оплату работ.
Самостоятельное выполнение собственниками работ по капитальному ремонту МКД затруднительно или невозможно. Российское законодательство предъявляет к исполнителю капремонта МКД строгие требования. В частности, подрядчик должен состоять в соответствующих СРО, а специалисты должны иметь необходимые допуски и сертификаты.
Этапы организации капитального ремонта МКД
Процесс организации капитального ремонта многоквартирного дома условно можно разбить на несколько этапов. Но на практике многие процессы происходят параллельно. Кроме того, капитальный ремонт кровли, например, может проводиться отдельно от капитального ремонта трубопроводов или других систем и конструкций.. Однако в целом организация капитального ремонта разных систем и конструкций МКД происходит по одному алгоритму.
1. Предложение о проведении капремонта МКД
Если организацией капитального ремонта МКД занимаются собственники или уполномоченные ими лица, то предложение выдвигает инициативная группа или, чаще, обслуживающая организация. Предложение должно быть представлено не позднее, чем за шесть месяцев до начала года, в котором запланирован капремонт. Сведения о том, какие работы и в какой срок должны быть проведены, содержит региональная программа капитального ремонта.
Представить предложение о капитальном ремонте можно в установленном законом порядке, а лучше всеми доступными способами. Информация может быть размещена на досках объявлений в подъездах, доставлена собственникам почтой или разложена по почтовым ящикам, опубликована на сайте ТСЖ или УК и в домовых чатах.
Предложение формируется на основе региональной программы, а также сведений о фактическом состоянии здания. В предложении приводится информация о сроках предстоящего ремонта, перечне работ и услуг, их стоимости, источниках финансирования. Также предложение может содержать иные сведения, связанные с организацией капитального ремонта МКД.
Сразу после информирования собственников, необходимо начинать подготовку к общему собранию.
2. Организация общего собрания по капремонту МКД
Общее собрание собственников МКД обычно проводится ежегодно, во втором квартале. Подробней об этом читайте здесь. Для принятия решения о капитальном ремонте и реконструкции МКД необходимо не менее ⅔ голосов. Коротко обозначим основные этапы организации и проведения ОСС.
- Сбор инициативной группы для проведения ОСС;
- Формирование повестки общего собрания, внесение вопросов, связанных с организацией капитального ремонта МКД;
- Определение формы проведения общего собрания собственников (очная, очно-заочная, заочная);
- Решение организационных вопросов, связанных с ОСС: Оценка общего количества голосов, выбор места проведения, способов информирования, подготовка бюллетеней, бланков и другой документации и т.д.;
- Информирование собственников о предстоящем ОСС;
- Проведение ОСС в обозначенный срок: регистрация очных участников, обсуждение и голосование по повестке и т.д.
- Подсчет голосов очного и заочного голосования;
- Оформление протокола общего собрания с приложениями;
- Оформление решения ОСС, рассылка уведомлений и информирование лиц, определенных законодательством;
- Назначение и проведение второго общего собрания, при необходимости.
3. Проведение капитального ремонта МКД
Уполномоченное лицо или управляющая организация по поручению собственников, следуя решению ОСС, выбирает подрядчика и заключает с ним договор подряда. Подрядчик, в свою очередь, проводит подготовительные работы. В их состав могут входить обследование МКД, проектные работы, планирование последовательности производства работ и т.д. После согласования с заказчиком подрядчик закупает материалы, доставляет их на объект и приступает к выполнению работ.
Со стороны заказчика и собственников в ходе их выполнения важным является обеспечение доступа в помещения, удаление имущества, расположенного на фасадах и крышах (антенны, кондиционеры, рольставни и т.д.). При необходимости, заказчик и подрядчик совместно проводят разъяснительную работу и договариваются с собственниками.
4. Контроль и приемка работ по капитальному ремонту МКД
Организация капитального ремонта МКД невозможна без строительного контроля. Контрольные мероприятия и приемка выполняется поэтапно, по мере завершения работ. Если работы по капремонту оплачиваются со спецсчета, то для выполнения строительного контроля должна быть привлечена организация, состоящая в специализированном СРО. ответственность в виде штрафных санкций, административной, а иногда и уголовной ответственности. Строгость законов объясняется социальной и экономической значимостью вопросов безопасности, эффективности и комфорта жилых зданий.
Ремонт МКД и нежилых зданий
в Екатеринбурге и области
+7 (343) 268-30-61