Важнейшим событием года в управлении многоквартирным домом является подготовка и проведение общего собрания. В ходе этого мероприятия собственники принимают решения о предстоящем ремонте, использовании общей собственности и других вопросах, напрямую связанных с жизнью МКД
Текущий и капитальный ремонт МКД
в Екатеринбурге и Свердловской области
+7 (343) 268-30-61
Правовая база и полномочия общего собрания
Общее собрание собственников, согласно ст. 44 и 45 Жилищного кодекса РФ, представляет собой легитимный орган управления многоквартирным домом. Его функционирование обеспечивает принятие решений, необходимых для управления и обслуживания общего имущества МКД.
Кроме того, общее собрание собственников является публичной площадкой для ТСЖ, ЖСК или другой обслуживающей организации. В ходе собраний обнародуют и обсуждают отчеты о проделанной работе, об управлении вверенным имуществом и расходовании средств собственников.
Подготовка и проведение общего собрания требует значительного времени и вовлечения специалистов. Поэтому ОСС проводят не чаще одного раза в год, за исключением случаев внеочередного собрания по весомым объективным причинам. Срок проведения закреплен законодательно ст. 45 ЖК РФ — второй квартал года, с апреля по июнь включительно.
Общее собрание собственников имеет полномочия для принятия следующих решений:
- ремонт и реконструкция МКД, строительство хозпостроек и других сооружений;
- использование общего имущества МКД, включая земельный участок;
- способ управления многоквартирным домом;
- формирование совета МКД;
- создание и ликвидация ТСЖ или иных объединений собственников;
- выбор управляющей организации;
- прочие вопросы, относимые к компетенциям ОСС ст. 44, 135, 141 и 156 ЖК РФ.
Общее собрание собственников принимает решения общим голосованием (ст. 46 ЖК РФ). Для того, чтобы решение официально считалось принятым, нужно большинство голосов. В некоторых случаях достаточно простого большинства (больше 50%), в других необходимо квалифицированное большинство — больше двух третей. Для некоторых решений, например, об уменьшении размеров общей собственности, нужно абсолютное большинство — 100% голосов. Исполнение решений обязательно для всех, включая не голосовавших собственников.
Решения ОСС могут быть признаны неправомерными и отменены судом. Это возможно в случае нарушения ЖК РФ или иного законодательства, а также законных права собственников, голосовавших против или не участвовавших в собрании.
Формы проведения общего собрания
Подготовка и проведение общего собрания зависит от его формы — очной, заочной или очно-заочной (ст. 44 ЖК РФ). Полномочия ОСС, принципы и порядок проведения при этом сохраняются. Коротко рассмотрим каждую форму.
Очная форма общего собрания — основной тип ОСС, предполагает личное участие собственников в обсуждении и голосовании по повестке. Участие предполагает наличие паспорта и документов, подтверждающих право собственности, либо право представлять интересы собственника. Голосование проходит письменно — участники заполняют специальные бланки или голосуют руками с занесением результатов в протокол.
Заочная форма общего собрания — голосование проходит путем заполнения бумажных или электронных бюллетеней онлайн. Продолжительность голосования в таком формате от 7 до 60 дней. При таком формате особое внимание уделяют информированию собственников, а также сбору и правильности внесения результатов в ГИС ЖКХ.
Очно-заочная форма общего собрания — смешанный формат ОСС (ст. 47 ЖК РФ). Часть собственников голосуют очно в ходе очного собрания, часть с помощью бумажных или электронных бланков. Очный и заочный формат проводится раздельно, если при очном голосовании, например, не набирается кворум.
Подготовка общего собрания собственников
Подготовкой и проведением общего собрания собственников занимается инициатор из числа собственников или инициативная группа, состоящая из собственников МКД. Плановое ежегодное собрание могут организовывать и проводить ответственные лица, назначенные на первичном ОСС. В ряде случаев инициировать собрание может муниципалитет или обслуживающая организация.
Подготовка к проведению общего собрания собственников проходит в несколько этапов. Начинается с анонса предстоящего собрания и формирования повестки. Для того, чтобы информацию получили все собственники, заранее формируют их реестр.
Параллельно с этим для собственников готовят информационные материалы — рассылки, буклеты, листовки. С их помощью жильцов информируют о содержании вопросов, вынесенных на повестку, и аргументируют необходимость того или иного ремонта или решения. К моменту проведения ОСС у организаторов должны быть готовы бланки сообщения о дате ОСС, бланки бюллетеней для голосования по вопросам, включенным в повестку, бланки протоколов по форме и т.д.
Когда подготовка общего собрания завершена, а дата проведения назначена, собственникам рассылают уведомления. Сделать это нужно не позже 10 дней до ОСС. Уведомления рассылают заказными письмами, информацию размещают на стендах, в домовых группах и чатах.
Порядок проведения общего собрания собственников
После всех этапов подготовки в день проведения общего собрания собственники приходят в назначенное место и отмечаются в листе регистрации. Указывают имя, адрес, данные документов, подтверждающих собственность, долю в общей собственности. Все это подтверждают подписью собственника или его законного представителя.
Следующий шаг — выбор председателя собрания, секретаря и счетной комиссии. После этого приступают к обсуждению повестки, каждого вынесенного на повестку вопроса с последующим голосованием.
Голосование проводят по каждому вопросу отдельно, сразу после его обсуждения. Каждый голосующий собственник имеет определенное количество голосов, которое зависит от его доли в общей собственности МКД, пропорциональной площади его квартиры или иной собственности.
После голосования счетная комиссия считает голоса, озвучивает соотношение, а собрание принимает решение по проголосованному вопросу. Результат вносят в протокол, после чего собрание переходит к следующему вопросу или подведению итогов.
После завершения ОСС инициативная группа информирует всех собственников многоквартирного дома о решениях по всем вопросам повестки. Протокол и другие документы ОСС отправляют в ТСЖ, обслуживающую организацию, ГЖИ, регистрируют в ГИС ЖКХ. На это дается не более 10 дней.
Ошибки при подготовке и проведении общего собрания
Нарушения и ошибки могут привести к судебным искам и признанию решений ОСС недействительными. Обозначим шаги, на которых ошибки наиболее распространены:
- Порядок уведомления собственников о предстоящем ОСС;
- Ошибки при регистрации собственников и их представителей;
- Неактуальные данные реестра собственников;
- Внесение изменений в повестку ОСС;
- Нарушения при подсчете голосов собственников;
- Ошибки и нарушения при оформлении протокола и решений ОСС;
- Проведение ОСС при отсутствии кворума;
- Несоблюдение сроков передачи документов в ГЖИ;
- Ошибки в сопроводительной документации и т.д.
Подготовка и проведение общего собрания — ответственное мероприятие, требующее соблюдение предписанного законом порядка. Несерьезное отношение к законным правам собственников, невнимательность при оформлении документации, недостаточное информирование жильцов могут привести к серьезным правовым и техническим последствиям. Общее собрание принимает решения, которые влияют на будущее многоквартирного дома и собственников. Очень важно, чтобы все участники ОСС были вовлечены в происходящее и заинтересованы в благополучном будущем для себя и своих соседей.
Текущий и капитальный ремонт МКД
в Екатеринбурге и Свердловской области
+7 (343) 268-30-61
