Влажность, трещины, облупившаяся краска, текущие трубы и полутьма — набор стереотипов о том, как выглядит подвал многоквартирного дома. В реальности такое состояние технических помещений недопустимо. Рассказываем о том, когда нужен ремонт подвала МКД и как его проводят
Капитальный и текущий ремонт МКД
в Екатеринбурге и Свердловской области
+7 (343) 268-30-61
Подвал МКД: понятие и правовой статус
Подвал многоквартирного дома — это этаж здания, расположенный ниже уровня земли. Как правило, подвал выполняет технические функции — здесь расположены инженерные коммуникации, обеспечивающие функционирование здания. Но в подвале могут быть помещения разного назначения.
Подвал, цоколь или техническое подполье? Считается, что если больше половины этажа заглублено в землю, то это подвал, если большая часть этажа над землей — цоколь. Если пространство между грунтом и перекрытием первого этажа меньше 1,8 м — это техническое подполье. Оно не является этажом и не включается в общую площадь дома.
Помещения, расположенные в подвале МКД всегда нежилые. Здесь размещаются инженерные коммуникации: трубопроводы ХВС и ГВС, отопления, электрощиты и т.д. В подвале могут быть организованы подсобные помещения, бомбоубежища, специальные склады техники и средств защиты на случай чрезвычайной ситуации.
В цоколе допускается размещение нежилых помещений с общим доступом — офисов, магазинов, салонов, помещений для кружков и клубов и т.д. В цоколе нередко размещаются государственные и муниципальные организации. Техническое подполье классифицируется как вспомогательное пространство, ничего кроме коммуникаций там быть не может.
Помещения в подвале МКД, в зависимости от проекта здания и назначения, могут принадлежать физическим и юридическим лицам, муниципалитету, государству или собственникам МКД на правах общего имущества. Если подвал изолирован и не используется для обслуживания многоквартирного дома, имеет кадастровый номер, отдельный вход и собственника, то его ремонтом занимаются владельцы.
Помещения, находящиеся в общей собственности и расположенные в подвале, ремонтируют за счет средств, накопленных на капремонт или собранных на содержание общего имущества.
Ремонт подвала МКД: предпосылки и подготовка
Обслуживание подвала многоквартирного дома предполагает регулярный осмотр трубопроводов и других инженерных систем. Контролю подлежит также состояние стен, перекрытий, пола, конструкций. Обслуживающая организация проверяет влажность воздуха и эффективность вентиляции, наличие протечек, грибка, соблюдения противопожарных требований.
Все обнаруженные в ходе осмотров повреждения и отклонения от нормы фиксируют в дефектных ведомостях. Документы дополняют фотографиями и видео. Незначительные поломки и неисправности устраняют в ходе эксплуатации. Все, что не может быть отремонтировано в рамках обслуживания, оставляют для текущего и капитального ремонта. Ремонтируют подвал после окончания межремонтного периода или при накоплении повреждений.
Обследование может быть визуальным и инструментальным. При осмотре обращают внимания на трещины, деформации, отслоения штукатурки, коррозию и повреждения инженерных систем и оборудования. Инструментальное обследование предполагает использование специального оборудования (дефектоскопы, тепловизоры и др.) и лабораторных испытаний.
Решение о ремонте подвала МКД принимают собственники. Для этого в повестку общего собрания вносят пункт о предстоящем проведении восстановительных работ и документы, подтверждающие их необходимость. Если общее собрание поддержит предложение, то ТСЖ, ЖК или обслуживающая организация проводит отбор подрядчиков и заключает договор о выполнении текущего или капитального ремонта.
Текущий ремонт подвала МКД
Текущий ремонт подвала многоквартирного дома нацелен на поддержание его состояния в межремонтные периоды. Работы, как правило, не очень масштабные, но достаточные для того, чтобы подвал выполнял свои функции и был безопасен. Во время текущего ремонта устраняют локальные повреждения:
- незначительные протечки и повреждения гидроизоляции;
- трещины и отслоения штукатурки или облицовки;
- неисправности системы электроснабжения;
- нарушение работы вентиляции и водоотведения;
- неисправные двери, окна, продухи, запорные устройства;
- повреждения трубопроводов и оборудования;
- обрабатывают поверхности антисептическими составами;
- очищают подвал от мусора, плесени, последствий аварий и т.д.
Текущий ремонт считается таковым, если восстановлению подлежит не больше 30% конструкций или инженерных систем. Если необходим ремонт больших объемов, то говорят о капитальном ремонте.
Текущий ремонт подвала финансируют средствами, собранными из ежемесячных платежей на содержание общего имущества. Работы выполняют силами ТСЖ, ЖК, обслуживающей организации, либо с привлечением подрядчиков, имеющих нужную специализацию.
Капитальный ремонт подвала МКД
Капитальный ремонт подвала многоквартирного дома статьей 166 Жилищного кодекса РФ включен в перечень работ по капремонту. Это масштабное и ответственное мероприятие, требующее тщательной подготовки, начиная от детального обследования помещений, конструкций и инженерных систем и заканчивая организацией голосования и правильным документальным сопровождением.
Работы по капремонту подвала выполняют комплексно и, по возможности, единовременно. Но на практике это не всегда возможно, поэтому ремонт разных конструкций и систем может быть разнесен по месяцам и даже по годам. В состав работ по ремонту подвала МКД могут быть включены:
- ремонт участков стен подвалов и пола;
- утепление стен и надподвальных перекрытий подвальных помещений;
- гидроизоляция стен и пола подвала;
- ремонт технических помещений с установкой металлических дверей;
- ремонт продухов, подвальных окон, приямков и наружных дверей;
- герметизация проходов вводов и выпусков инженерных сетей в наружных стенах;
- ремонт отмостки по периметру здания;
- ремонт или замена дренажной системы.
Каждый из перечисленных пунктов требует серьезной подготовки. Кроме того, проводится большой объем скрытых работ, требующих тщательной фотофиксации и оформления соответствующих актов. В дальнейшем эти документы потребуются при оформлении закрывающей документации и гарантийного обслуживания.
Капитальный и текущий ремонт МКД
в Екатеринбурге и Свердловской области
+7 (343) 268-30-61
