Товарищество собственников жилья как способ управления МКД

Товарищество собственников жилья — одна из форм управления многоквартирным домом, при которой контроль принадлежит самим собственникам. Рассказываем, что такое ТСЖ, каковы его функции, правовые основания, структура, а также преимущества и недостатки именно такого способа управления МКД

Ремонт и обслуживание МКД и нежилых зданий
в Екатеринбурге и области

+7 (343) 268-30-61

Товарищество собственников жилья: понятие и функции

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — это объединение собственников помещений в многоквартирном доме или нескольких домах, если они расположены на одном участке или имеют общие инженерные сети, созданное для совместного управления общим имуществом.

ТСЖ является юридическим лицом — некоммерческой организацией с собственным расчетным счетом, налоговыми реквизитами и органами управления. Товарищество имеет право заключать договоры и вести хозяйственную деятельность, направленную на достижение целей, закрепленных в уставе. Доход может использоваться для оплаты общих расходов, пополнения специальных фондов и других целей, разрешенные уставом и законодательством.

При этом важно помнить, что ТСЖ — некоммерческая организация, а значит не может заниматься посторонней деятельностью, не соответствующей целям ее создания и уставу. Вся активность должна быть направлена на реализацию функций управления домом и содержания общего имущества.

Функции ТСЖ состоят в том, чтобы:

обеспечить сохранность, содержание и развитие общего имущества;
организовать предоставление и корректность коммунальных услуг и взаимодействие с ресурсоснабжающими организациями;
планировать расходы на содержание общего имущества, формировать сметы и следить за их исполнением;
раскрывать информацию о своей деятельности, публикуя уставы, протоколы собраний, сметы, отчеты, данные о договорах.

Членство в ТСЖ добровольное, любой собственник имеет право вступить или не вступать в товарищество. При этом обязанность уплачивать взносы на содержание общего имущества возлагается на всех собственников многоквартирного дома, независимо от членства в ТСЖ.

ТСЖ как способ управления МКД

Товарищество собственников жилья — это один из трех способов управления многоквартирным домом. Альтернативой является непосредственное управление домами, в которых не более 30 квартир. Еще один способ — заключение договора с управляющей организацией. В последнем случае ТСЖ может выступать контрагентом со стороны собственников.

Обслуживание многоквартирного дома ТСЖ может осуществлять самостоятельно, нанимая необходимый персонал. Другой вариант — привлечение подрядчиков для выполнения узкоспециализированных, сложных и объемных работ. Третий вариант мы уже упоминали — это договор с управляющей организацией, когда контрольные функции сохраняются за ТСЖ, а непосредственно работы выполняет УК.

Решение о создании ТСЖ, согласно Жилищному кодексу РФ, принимает общее собрание собственников. Для этого требуется кворум — более 50% голосов. После регистрации ТСЖ обязано уведомить государственный орган жилищного надзора в течение 5 дней.

Правовые основания деятельности ТСЖ

Деятельность товарищества собственников жилья регулируется несколькими уровнями законодательных актов и иных правоустанавливающих документов. Перечислим основные.

Гражданский кодекс РФ — устанавливает форму объединения собственников как товарищества собственников недвижимости. ТСЖ является одним из вариантов ТСН (ст. 123 ГК РФ).

Жилищный кодекс РФ — раздел VI (ст. 135-152) посвящен деятельности ТСЖ. Здесь закреплено понятие товарищества, его форму, полномочия, компетенции, порядок контроля, предоставления услуг и т.д.

Иные нормативные акты — Конституция РФ, КоАП РФ, СНиПы, ГОСТы, правила и нормы, регулирующие порядок содержания МКД и предоставления коммунальных услуг, взаимодействия с собственниками, подрядчиками и другими органами, региональные и муниципальные правовые акты и т.д.

Устав ТСЖ — внутренний документ, разрабатываемый и принимаемый членами ТСЖ на общем собрании. Здесь прописывается вся ключевая информация по конкретному ТСЖ — от наименования и целей деятельности, до порядка принятия решений и контроля.

Решения общего собрания собственников — обеспечивают решения на уровне конкретного дома, служат для ТСЖ правовым основанием и напрямую влияют на его деятельность и работу.

Организационная структура ТСЖ

Товарищество собственников жилья, как следует непосредственно из названия организации, состоит из владельцев помещений в многоквартирном доме. Поэтому именно собственники принимаю ключевые решения. Но для успешной реализации принятых решений необходима группа ответственных лиц, которые и образуют структуру ТСЖ.

Общее собрание собственников МКД (ОСС) — высший орган управления, в который входят все члены ТСЖ. Собственники, не входящие в состав ТСЖ, обязаны исполнять решения ОСС. Общее собрание имеет право вносить изменения в устав, утверждать бюджет, согласовывать планы ремонтов и благоустройства, устанавливать размеры платежей и взносов, выбирать правление и ревизионную комиссию и т.д. Для принятия большинства решений ОСС требуется простое большинство, но для некоторых не менее ⅔ голосов.

Правление ТСЖ — это исполнительный орган товарищества. Выбирается общим собранием на срок не более двух лет, если иное не закреплено в уставе. В состав правления могут войти только члены товарищества. На него возложена ответственность за рутинную работу ТСЖ: контроль доходов и расходов, сбор взносов и платежей, заключение договоров, наем работников, делопроизводство, учет, организация общего собрания и т.д.

Председатель правления ТСЖ — официальный представитель ТСЖ из числа членов правления, если устав не предусматривает прямое избрание председателя общим собранием. Председатель обеспечивает реализацию решений ОСС, имеет право подписи документов ТСЖ и действует от имени товарищества. Он принимает и рассматривает обращения жильцов, взаимодействует с органами власти и подрядными организациями.

Ревизионная комиссия — контролирующий орган в составе ТСЖ. Выбирается общим собранием раз в два года. Важно отметить, что члены ревизионной комиссии не могут входить в состав правления ТСЖ. Задача комиссии — внутренний контроль финансовой деятельности, бухгалтерии, контроль сделок и договоров, рассмотрение жалоб собственников. Ревизионная комиссия, также как и правление, обязана отчитываться перед общим собранием собственников.

Профильные группы — для более эффективного решения конкретных вопросов, связанных с благоустройством, содержанием и ремонтом МКД, Члены ТСЖ могут создавать рабочие группы. Например, такая группа может быть создана для развития детской или спортивной инфраструктуры или реализации крупных проектов.

Также стоит добавить, что ТСЖ имеет право нанять профессионального управляющего, бухгалтера или юриста, если собственники не имеют достаточных компетенций для реализации решений собственников.

Особенности ТСЖ как формы управления МКД

Товарищество собственников жилья, как способ управления МКД, имеет ряд особенностей. Назовем некоторые преимущества и недостатки этой формы объединения собственников для управления общим имуществом.

Преимущества ТСЖ

Прямой контроль за домом — собственники сами принимают решения, выбирают подрядчиков, устанавливают тарифы на ЖКУ и контролируют бюджет.

Быстрое решение проблем — прямое взаимодействие с подрядчиками и обратная связь от жильцов помогают устранять возникающие неисправности и другие проблемы в короткие сроки.

Прозрачность бюджета — ревизионная комиссия, состоящая из собственников, проверяет финансовую отчетность, расходы и доходы, снижая риск злоупотреблений.

Возможность «смены власти» — собственники сами выбирают руководство ТСЖ из числа активных собственников, поэтому могут переизбрать их, если те не справляются.

Возможность получать дополнительный доход — ТСЖ имеет право по решению собственников сдавать в аренду часть общего имущества или получать доход иным способом, не противоречащим уставу и законам. Вырученные средства могут быть направлены на ремонт и благоустройство МКД.

Участие в программах — дома под управлением ТСЖ чаще принимают участие в государственных и муниципальных программах, нацеленных на повышение качества жизни и ремонт жилого фонда.

Недостатки ТСЖ

Организационные сложности — правление и председатель ТСЖ выбирают из числа собственников, поэтому их компетенции могут быть недостаточными для управления многоквартирным домом. Аналогичные проблемы могут быть связаны и с составом ревизионной комиссии.

Недостаточная вовлеченность — даже квалифицированное руководство ТСЖ может быть недостаточно заинтересовано в управлении домом. Кроме того, собственники могут избегать голосования или иного участия в жизни ТСЖ, вследствие чего решения общего собрания не отражают интересы большинства.

Финансовые риски — нехватка собственных средств, сложности в расчетах с подрядчиками и поставщиками, риски нецелевого расходования, непредвиденные расходы, низкая собираемость платежей и др. Все это может привести к серьезным финансовым проблемам и хроническому недофинансированию расходов на содержание МКД.

Конфликты и споры — могут быть связаны как со сбором платежей, так и с реализацией принятых решений. Нередко, решение, принятое большинством, вызывает серьезные разногласия, вплоть до судебных разбирательств.

Недостаточная прозрачность — даже ревизионная комиссия и законодательная база, обязывающая публиковать отчетность и действовать открыто, на практике не всегда могут обеспечить необходимую прозрачность деятельности некоторых ТСЖ.

ТСЖ — это отличный инструмент для активных и ответственных собственников, готовых брать на себя ответственность. Но если жильцы не готовы регулярно участвовать в жизни дома, риски перечисленных недостатков могут перевесить преимущества. Поэтому перед созданием ТСЖ важно честно оценить, хватит ли у вас сил на постоянный контроль и решение организационных вопросов.