В Екатеринбурге больше 7000 многоквартирных домов, причем большая их часть (около 3500) были построены в период с 1950 по 1970 год. В это число вошли и просторные сталинки и дома для партийного руководства, но большей частью, конечно, всем известные хрущевки. В этой статье мы расскажем об особенностях и межремонтных сроках многоквартирных жилых домов
Очевидный признак многоквартирного дома — большое количество квартир. Как правило, такие дома имеют 3-5 и больше этажей, квартиры сгруппированы в секции, объединенные лестничной клеткой, доступ к ним возможен через общий подъезд. Именно в таких домах возникает необходимость управления общим имуществом и, как следствие формируются ТСЖ и появляются управляющие компании. О них и пойдет речь далее. Деревянные дома старой постройки мы не рассматриваем — их в Екатеринбурге осталось немного, да и о каких-то стандартных сроках ремонтов в них, как правило, речь не идет.
Кирпичные многоквартирные дома
Кирпичные здания в Екатеринбурге активно строились на протяжении всего 20 века и продолжают строиться сейчас, только уже с монолитным каркасом. От строительства чисто кирпичных домов отказались достаточно давно, из-за большой трудоемкости строительства и, как следствие, удорожания жилья. Но такие дома остаются в эксплуатации, причем по ряду параметров они превосходят панельные.
Сроки эксплуатации кирпичных «сталинок», построенных в период 1930-1940 гг., составляют 125 лет. Послевоенные «сталинки» имеют еще больший срок эксплуатации – 150 лет. Кирпичные «хрущевки» того же периода имеют меньший срок жизни — 75-100 лет. По истечении этих сроков здания должны быть снесены.
Панельные многоквартирные дома
Панельные пятиэтажные «хрущевки» начали активно строить с 1960-х. В каждом городе, включая наш, их построено очень много. С их помощью в свое время были решены жилищные проблемы огромного количества людей, однако приоритетом было предоставление собственного жилья, а не его качество. Именно поэтому допускалась негерметичность швов между панелями, качество материалов оставляло желать лучшего, а о какой-либо индивидуализации жилья, звукоизоляции или удобстве просто не говорили. Срок службы таких домов — 50 лет. Большая их часть уже исчерпала ресурс и подлежит сносу. Их реконструкция не предусмотрена изначально.
Панельные дома улучшенной планировки
Продолжением массовой застройки городов типовыми панельными многоквартирными домами стало появление серий улучшенной планировки. Типовые проекты были скорректированы с учетом изменившейся ситуации, потребностей государства и возможностей строительных предприятий, результатом чего стали панельные и блочные высотки по 9-16 этажей. Качество строительство и срок их службы стали заметно выше — 100 лет без возможности реконструкции.
Монолитные многоквартирные дома
В начале 70-х в СНиПы были внесены изменения, предусматривающие повышение требований к жилым домам и квартирам. Следствием этой реформы стала разработка новых типовых проектов и строительство монолитных домов с новой, более свободной архитектурой и планировкой. Но лишь в 90-е произошла революция в проектировании и строительстве — появились квартиры со свободной планировкой, что в корне изменило отношение к городскому жилью в принципе. Такие дома были построены относительно недавно, поэтому о сроках их реконструкции и службы говорить рано.
Важно отметить еще один момент — здания устаревают не только конструктивно, но и морально. Многие из таких домов уже сейчас выглядят малопривлекательно и требуют значительных расходов на эксплуатацию и ремонт, несмотря на значительный запас по срокам. ТСЖ и управляющие компании нередко вынуждены перестраивать крыши (с плоской на скатную), утеплять стены, менять трубопроводы и оборудование, но эти меры редко можно считать исчерпывающими.
Межремонтные сроки для разных типов МКД
Практика управления многоквартирным домом предполагает следование определенной схеме эксплуатации здания, в зависимости от его возраста:
- Наблюдение за многоквартирным домом (для новых домов)
- Техническое обслуживание МКД
- Текущий ремонт многоквартирного дома
- Капитальный ремонт МКД
- Реконструкция или модернизация дома
В настоящее время эта модель соблюдается редко, а сроки часто серьезно сдвинуты. Тем не менее, существуют нормативы, определяющие содержание ремонтов МКД и периодичность их выполнения, в зависимости от технологии строительства и качества эксплуатации.
Текущий ремонт МКД. Проводится в профилактических целях для сохранения безопасности и надежной эксплуатации самого дома и инженерных систем. При профилактическом ремонте дома обновляют отделочные материалы, ремонтируют инженерные системы, кровлю, внешнее покрытие стен. Текущий ремонт проводится планово, сроки определены нормативными документами, но могут быть скорректированы с учетом потребностей конкретного дома.
Внеплановый ремонт МКД. Проводится, если есть угроза безопасности жильцов, либо угроза аварии. Перечень работ, как правило, близок к работам при текущем ремонте, с учетом причин такого ремонта.
Капитальный ремонт МКД. Предполагает ремонт конструкций здания, кровли, фасада, лифтового оборудования, инженерных систем, фундамента и т.д. Капитальный ремонт предполагает предварительное детальное обследование здания, на основании которого принимается решение о том, какие конкретно работы следует проводить. Первый выборочный капитальный ремонт МКД необходимо проводить через 20 лет, полный через 30 лет после введения дома в эксплуатацию.
Законодательно установлены минимальные сроки безопасной эксплуатации конструктивных элементов и систем МКД, именно они и являются ориентиром для общего собрания собственников при принятии решения о проведении капремонта.
Примерные сроки службы конструктивных элементов:
- для фундаментов, перекрытий и стен – 30–80 лет
- для балконов, лестниц, крылец, веранд – 30–80 лет
- для крыш, дверей, окон – 10–30 лет
- для стропил, балок, каркасов – 30–80 лет
- для внутренней отделки – 3–30 лет
Основания для пересмотра сроков капремонта МКД
Если отдельные конструктивные элементы здания представляют опасность, если выявлена аварийность здания, то может быть принято решение о пересмотре сроков капитального ремонта на более ранние с внесением в краткосрочный план реализации региональной программы капремонта. Основанием для переноса сроков капитального ремонта может стать техническое обследование многоквартирного дома.
Предельный срок эксплуатации многоквартирного дома
Предельный срок эксплуатации здания составляет 70%, после чего дом подлежит сносу по ветхости. На предельный физический износ жилого дома влияют следующие факторы:
- Качество строительных материалов и конструктивных решений
- Периодичность и качество текущих и капитальных ремонтов
- Качество технической эксплуатации дома
- Заселенность жилого дома
Ознакомиться с паспортом своего дома, а также узнать сроки ремонта, можно на сайте Госфонда содействия реформированию ЖКХ
Капитальный и текущий ремонт многоквартирных домов
в Екатеринбурге и Свердловской области
+7 (343) 268-30-61
