Капитальный ремонт МКД — технически и организационно сложный и дорогостоящий процесс. В состав капремонта многоквартирного дома может входить комплекс самых разных восстановительных работ, от фундамента до кровли. Рассказываем об основных
Капитальный ремонт МКД и нежилых зданий
в Екатеринбурге и области
+7 (343) 268-30-61
Капитальный ремонт МКД: понятие и особенности
Ремонт многоквартирных домов проводится почти постоянно. Мелкие дефекты и неисправности, возникающие вследствие обычной эксплуатации здания, устраняют силами сотрудников обслуживающей организации. Это входит в содержание общего имущества.
Повреждения крупней, например, локальное восстановление штукатурного слоя, покраска подъезда, устранение протечки кровли и т.д. — это текущий ремонт. Его проводят периодически, по мере накопления дефектов. Задача текущего ремонта МКД в том, чтобы поддерживать здание в хорошем состоянии в периоды между капитальными ремонтами.
Капитальный ремонт МКД — это проведение комплекса работ по устранению неисправностей, восстановлению или замене конструктивных элементов здания и инженерных систем для улучшения эксплуатационных характеристик общего имущества МКД (ФЗ №185 от 21.07.2007 «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».
Капитальный ремонт многоквартирного дома предполагает значительные по объему и содержанию работы. Он проводится в плановом порядке, для большинства конструкций и инженерных систем законодательно закреплены предельные сроки проведения капремонта. Средства на капитальный ремонт МКД копятся длительное время на специальном счете или в региональном фонде капремонта.
Работы по капитальному ремонту проводят в рамках ряда законодательных ограничений. Например, проводить его можно только по договору подряда, при этом подрядчик должен состоять в СРО. Кроме того обязателен строительный контроль. Это объясняется социальной значимостью капремонта МКД, требованиями безопасности и необходимостью жесткого контроля за расходованием средств собственников.
Виды работ по капитальному ремонту МКД
Перечень работ по капитальному ремонту многоквартирного дома может быть очень велик. Ремонт каждой инженерной системы, каждой конструкции требует предварительной оценки состояния, объемов предстоящих работ, а также их стоимости. Мы не станем углубляться в это, а перечислим укрупненные группы работ по каждому направлению.
Системы холодного и горячего водоснабжения
- Замена лежаков и стояков водоснабжения;
- замена этажной горизонтальной разводки до первого отключающего устройства;
- замена приборов учета и управления;
- замена оборудования насосных узлов;
- замена трубопровода и оборудования пожарного водопровода и т.д.
Система водоотведения (канализации);
- замена стояков и лежаков водоотведения;
- замена магистральных отводящих трубопроводов до городской сети;
- ремонт и замена ливневой канализации;
- замена выпусков канализации.
Система отопления:
- Замена стояков и разводки системы отопления до первых отключающих устройств;
- замена отопительных магистралей в подвалах и на технических этажах;
- замена отопительных приборов в местах общего пользования и нежилых помещениях в общей собственности.
Система газоснабжения:
- замена стояков газоснабжения до отключающего устройства;
- замена регулировочной и запорной арматуры;
- замена или ремонт оборудования газовых котельных (при наличии).
Система электроснабжения
- замена внутридомовых магистралей
- замена ВРУ, домовых и этажных электрощитов;
- модернизация и замена систем освещения;
- монтаж и замена слаботочных электросетей;
- замена или монтаж электрооборудования.
Лифтовое хозяйство (при наличии):
- ремонт или замена лифтового оборудования;
- замена кабин лифтов;
- ремонт лифтовых машинных помещений и шахт;
- работы по монтажу и пусконаладке лифтов и оборудования.
Капитальный ремонт крыши:
- замена кровельного покрытия (битумного, металлического и др.);
- ремонт или замена конструкций скатной кровли;
- ремонт или замена стяжки плоской кровли;
- ремонт или замена ограждающих конструкций;
- замена или ремонт водосточных систем;
- ремонт выходов, люков, дверей, слуховых окон;
- ремонт конструкций в подкровельном пространстве;
- возможно переустройство плоской кровли на скатную.
Фасады многоквартирных домов:
- восстановление или полная замена штукатурки фасадов;
- реставрация архитектурного орнамента и декоративных элементов;
- декоративная отделка и окраска фасадов;
- герметизация межпанельных деформационных швов;
- замена оконных и дверных блоков в общей собственности;
- ремонт цокольной части фасадов;
- ремонт козырьков балконов и декоративных конструкций;
- ремонт входных групп (крылец);
- замена систем водоотведения по фасадам;
- замена фасадного покрытия (плитки, панелей), их утепление.
Ремонт фундаментов МКД
- укрепление и герметизация фундаментов;
- замена или усиление грунтового основания;
- ремонт или замена отмостки;
- ремонт локальных повреждений фундамента и т.д.
Ремонт подвалов и технических этажей:
- герметизация и ремонт плит перекрытий;
- герметизация и утепление перекрытий и стен;
- гидроизоляция цементными составами;
- монтаж гидроизолирующей стяжки на полу подвала;
- ремонт приямков подвальных и цокольных окон;
- герметизация мест ввода-вывода инженерных систем;
- замена или ремонт окон и дверей;
- покраска стен и потолков подвалов и технических этажей;
- ремонт или устройство дренажной системы;
- ремонт продухов и т.д.
Контроль качества работ по капитальному ремонту МКД
Капитальный ремонт МКД в обязательном порядке сопровождается контролем качества выполняемых работ и завершающей приемкой. Это вполне рациональное и разумное требование законодательства. Проверяют качество используемых при ремонте материалов, их соответствие смете и строительным нормам. Контролируют выполнение скрытых работ, организацию труда, вплоть до безопасности жильцов и сотрудников.
Рассмотрим некоторые критерии оценки качества работ, выполненных при капитальном ремонте многоквартирного дома.
Системы ХВС, ГВС, водоотведения, отопления
Критически важные критерии — герметичность соединений и сварных швов, отсутствие трещин, оплавлений, повреждений стенок труб и арматуры. Обязательно сверяют количество и расположение запорных устройств и другого оборудования в проектных местах.
При проверке подачи воды обращают внимание на напор, его равномерность, непрерывность. При отводе — на скорость ухода воды при одновременном сбросе большого объема. Обращают внимание на нехарактерный шум в трубопроводе.
С помощью уровня проверяют вертикальность и горизонтальность стояков и лежаков. Измеряют уклон, проверяют работу запирающих устройств. Следует обращать внимание на потеки и запотевание труб. При проверке горячего водоснабжения и отопления измеряют температуру воды и теплоносителя.
Система газоснабжения
При приемке системы газоснабжения, если такая имеется в доме, проверяют давление газа, работу конфорок и газовых водонагревателей. Проверяют эффективность вентиляций и герметичность стыков с помощью специальных приборов. Учитывая опасность системы, работы по монтажу и приемке должны проводить специализированные организации.
Система электроснабжения
Контроль качества системы электроснабжения после капитального ремонта особенно важен, так как речь идет не только о комфорте, но и безопасности жильцов и имущества. Обращают внимание на использованное при монтаже оборудование, его соответствие проектным требованиям. Проверяют целостность кабелей, способ и качество их крепления. Оценивают эффективность освещения и электроснабжения в целом. Проверяют работоспособность оборудования. Измеряют влажность в помещениях, где расположены ВРУ и электрощиты, а также проверяют заземление.
Кровельный ремонт
Капитальный ремонт МКД предполагает качественный ремонт кровли, от этого зависит практически все. При приемке работ проверяют герметичность кровли, ее утепление, вентиляцию подкровельного пространства. Обращают внимание на эффективность водосточной системы, герметичность и утепление перекрытий.
Ремонт фасада и фундамента
С точки зрения стороннего наблюдателя качественно отремонтированный фасад — это и есть хороший капитальный ремонт МКД. Конечно, это не совсем так, но внешний вид дома очень важен. Контрольные пункты при приемке фасада МКД зависят от особенностей здания. Если это панельный дом, то проверяют качество декоративного или красочного покрытия и межпанельные швы. Если оштукатуренный — качество штукатурки и покраски. Для каждого типа поверхности есть свои критерии.
Кроме того, обращают внимание на отливы, окна, двери, входные группы, покрытие цокольного этажа и многое другое. Контроль качества при ремонте фасада МКД — непростая задача, так как многие работы скрыты и проводятся на большой высоте. Поэтому для приемки привлекают специалистов-высотников и используют приборы.
Вместе с фасадом оценивают качество ремонта фундамента и отмостки. Визуально осматривают объект, проверяют толщину отмостки, ее примыкание к стенам. Фундамент осматривают снаружи и изнутри, проверяя качество гидроизоляции. Скрытые работы принимают поэтапно, фиксируя процесс и результаты с помощью фото- и видеосъемки.
Капитальный ремонт МКД и нежилых зданий
в Екатеринбурге и области
+7 (343) 268-30-61
