Лифты под контролем: отчет о семинаре в клубе ЖКХ

12 марта 2026 года в екатеринбургском Клубе ЖКХ «Маритоль» состоялась очередная встреча. Посвящена она была вопросам эксплуатации и ремонта лифтов в МКД. В ходе семинара рассмотрены изменения в законодательстве, риски, порядок принятия решений и зоны ответственности при обслуживании лифтов

Ремонт и обслуживание МКД и нежилых зданий
в Екатеринбурге и области

+7 (343) 268-30-61

Ключевые вопросы семинара «Вся правда о лифтах» в Клубе ЖКХ

Программа встречи состояла из двух дополняющих друг друга частей — технической и организационно-правовой. Спикерами выступили несколько специалистов: Александр Соболев (ООО «Лифткомплекс»), Николай Судницын, Николай Никифоров и Ольга Жунтова (ООО «Аструм»).

Семинар в Клубе ЖКХ, организованный ремонтно-строительной компанией «Маритоль», оказался продолжительным, но вместе с тем полезным и содержательным, особенно с учетом изменений, вступающих в силу в 2026 году. В конце каждого блока спикеры ответили на вопросы, которые участники задали через онлайн-форму при регистрации и непосредственно в зале.

Первая часть семинара была посвящена техническим вопросам, в числе которых:

Устройство и нюансы эксплуатации лифтов;
Матрица ответственности при обслуживания лифтового оборудования (опасных объектов) и персональная ответственность председателя ТСЖ;
Этапы подготовки собрания по капремонту лифтов, пример запроса информации для собрания.

Вторая часть встречи раскрывала организационно-правовую сторону содержания и ремонта лифтового хозяйства:

Законодательные изменения 2026 года в вопросах технического обслуживания и капитального ремонта лифтового оборудования;
Возможные риски ТСЖ при реализации любого капитального ремонта. Практические советы, как избежать отказов;
Шаблон вопроса по капитальному ремонту лифта для проведения ОСС.

Эксперты детально разобрали революционные изменения в законодательстве, которые вступят в силу осенью 2026 года, и предупредили председателей ТСЖ и управляющих организациях о «подводных камнях» при проведении капитального ремонта.

Главное изменение: монополия на безопасность

Значительная часть семинара была важному и актуальному анализу Федерального закона от 29.12.2025 № 564-ФЗ, который вносит существенные коррективы в Жилищный кодекс РФ. Так, с 1 сентября 2026 года техническое обслуживание и ремонт лифтов перестанут быть сферой деятельности для любых желающих подрядчиков.

Ключевое нововведение — закрытый перечень исполнителей. Отныне обслуживающие организации, ТСЖ и ЖК обязаны заключать договоры исключительно со специализированными лифтовыми организациями, включенными в федеральный перечень. Правительство РФ утвердит правила формирования этого списка, что, по мнению экспертов, должно исключить с рынка недобросовестных игроков.

Особое внимание было уделено разделению ответственности:

Договор на техническое обслуживание (текущий ремонт и аварийное обслуживание).
Договор подряда на капитальный ремонт лифтового оборудования.

Что входит в техобслуживание лифтов

Законодатель впервые детализирует состав услуг по техобслуживанию. Он включает три обязательных элемента:

Обслуживание лифта и лифтового оборудования – плановые работы по поддержанию работоспособности.
Текущий ремонт лифта и его оборудования – замена быстроизнашивающихся деталей, устранение мелких неисправностей.
Аварийно-техническое обслуживание – круглосуточная готовность к освобождению пассажиров и устранению поломок.

Важный нюанс: теперь эти услуги должны оказываться только организациями из федерального перечня. Если текущая обслуживающая компания туда не войдет, договор придется расторгнуть.

Регламент ремонта: когда менять узлы лифтов

Цель ремонта лифтов – восстановление эксплуатационного ресурса основных узлов. Состав и периодичность работ определяется инструкцией по эксплуатации лифта. Детализация предельных сроков службы основных узлов лифта позволяет планировать бюджеты и не доводить оборудование до критического состояния.

Спикеры озвучили следующие нормативы (предельный износ):

Лебедка — 12,5 лет.
Канатоведущий шкив — 5 лет.
Система управления — 12,5 лет.
Электроразводка (кабели, проводка) — 15 лет.
Частотный преобразователь главного привода — 12,5 лет.
Канаты тяговые — 5 лет (элемент критической безопасности!).
Двери кабины лифта — 12,5 лет.

Что это значит на практике?

Если вашей лебедке 13 лет, и она работает — это повод для беспокойства. Предельный износ означает, что ресурс безопасности исчерпан. Ремонт или замена такого узла должны быть включены в план ремонтных работ.

Важно: При замене узлов на новые (например, более современную систему управления) все изменения обязательно вносятся в паспорт лифта. Отсутствие записи в паспорте может стать причиной запрета эксплуатации лифта при проверке Ростехнадзора.

Единые стандарты договоров и расчетов на содержание лифтов

Закон № 564-ФЗ вводит понятие не только федерального перечня подрядчиков, но и единых правил игры в части документооборота.

Типовая форма договора. Уполномоченный орган (вероятно, Минстрой) утвердит единую форму договора на техобслуживание. Это сделано для защиты ТСЖ: подрядчик не сможет включить в договор кабальные условия или убрать из него обязательные пункты (например, аварийное обслуживание). Все будет стандартизировано.

Методика расчета платы. Цены на обслуживание перестанут быть «тайной за семью печатями». Появятся методические указания, которые определят, как формируется стоимость услуг. Это обеспечит прозрачность и возможность проверки обоснованности тарифов.

Переходный период и действия ТСЖ

Новые правила вступают в силу 1 сентября 2026 года. В течение 90 дней с этой даты с необходимо заключить договор на техническое обслуживание лифтов со специализированной лифтовой организацией из федерального перечня и привести все документы (договоры управления МКД, уставы ТСЖ/кооперативов, договоры на эксплуатацию лифтов) в соответствие с новыми требованиями.

Алгоритм действий для ТСЖ:

Инвентаризация. До сентября 2026 года необходимо провести ревизию технической документации на лифты. Проверить наличие паспортов, сверить фактические узлы с записями в документах.
Мониторинг перечня. Следить за публикацией федерального перечня специализированных организаций. Ваш подрядчик должен там присутствовать.
Перезаключение договоров. В течение 90 дней с 1 сентября 2026 года старые договоры нужно расторгнуть и заключить новые — строго по типовой форме и только с компаниями из федерального перечня.
Приведение уставов в соответствие. Внести изменения в уставы ТСЖ и договоры управления МКД, чтобы они не противоречили новым правилам эксплуатации.

Правовые риски при эксплуатации и ремонте лифтов в МКД

Новый закон жестко связывает техническое состояние лифта и юридическую чистоту договорных отношений. Если договор заключен с компанией не из утвержденного федерального перечня или не по той форме, это автоматически делает использование лифта вне закона со всеми рисками — от значительных штрафов до запрета на эксплуатацию лифта.

Основные нарушения:

Голосование ОСС. Решение о капремонте должно приниматься 2/3 голосов от общего числа собственников (ст. 44-46 ЖК РФ).
Протокол собрания должен быть подписан секретарём, председателем и членами счётной комиссии (Приказ Минстроя № 266/пр). Отсутствие подписей – основание для оспаривания.
Неверное название договора. Согласно ч. 7 ст. 166 ЖК РФ, договор должен именоваться строго «Договор строительного подряда». Иное название – основание для отказа в выплате средств.
Отсутствие пункта про строительный контроль. В договоре подряда обязательно указываются номер, дата и наименование организации, с которой заключён договор стройконтроля (п. 2 ч. 4 ст. 177 ЖК РФ).
Нарушение лимита авансирования. Аванс не может превышать 30% от стоимости работ.
Выполнение работ без проекта. Отсутствие проекта, подготовленного организацией с допуском СРО, грозит деформацией конструкций и перекладыванием ответственности на ТСЖ. Минстрой (письмо № 3363-ОГ/08) разрешает не разрабатывать проект в полном объёме, но техзаказчик обязан руководствоваться содержанием работ.
Акт выполненных работ должен подписывать уполномоченный собственниками представитель, иначе работы могут не оплатить.

Судебная практика уже содержит ряд решений, когда работы, оплаченные из фонда капремонта, суды признавали текущими и обязывали вернуть средства. Некоторые из них были рассмотрены в ходе семинара.

Благодарим наших экспертов и всех, кто присылает и озвучивает свои вопросы и рекомендации — мы учитываем их при подготовке новых семинаров. Чем выше ваша активность, тем содержательней и полезней наши встречи!

Председателей объединений собственников и специалистов ЖКХ приглашаем и ждем в Клубе! Приходите сами, зовите коллег — это интересно и полезно, как в профессиональном, так и в личном плане. Анонсы новых мероприятий мы публикуем в в разделе Клуб ЖКХ.

По вопросам работы Клуба ЖКХ «Маритоль»
и участия в качестве слушателя или спикера
звоните по телефону