Как отремонтировать подъезд многоквартирного дома

Отремонтировать подъезд жилого дома не так просто, как может показаться на первый взгляд. И вопрос не столько в том, как это сделать технически, а в организационной, юридической и финансовой подготовке этого ремонта

Текущий ремонт подъездов
в Екатеринбурге и области

+7 (343) 268-30-61

Правовой статус подъезда МКД

Подъезд многоквартирного дома является общей собственностью, согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ. Собственники квартир и нежилых помещений в этом доме одновременно владеют долями подъездов и других объектов общей собственности. Следовательно, они ответственны за поддержание общей собственности в должном состоянии.

На практике это реализуется через оплату взносов на содержание и капитальный ремонт дома. Кроме того, собственники должны ежегодно проводить общие собрания, в ходе которых каждый может проголосовать за то или иное решение по вопросам обслуживания, ремонта и управления МКД.

Согласно Постановлению Правительства РФ №491 от 13.08.2006 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме…» к общему имуществу, расположенному в подъездах МКД, относятся:

лестничные площадки, лестницы, колясочные, тамбуры, холлы;
лифты, мусоропроводы;
ограждающие и несущие конструкции;
отопительные трубы и приборы;
осветительные приборы, щитки, электропроводка и т.д.

Часть этого имущества, например, электросеть и система отопления, относятся к другой категории общего имущества. Подъезды же рассматриваются как самостоятельный объект управления и ремонта.

Как отремонтировать подъезд: порядок действий

Организация ремонта подъезда находится в зоне ответственности инициативной группы собственников ТСЖ, ЖК или иной обслуживающей организации. Они выбирают подрядчика, заключают договор, контролируют выполнение работ и осуществляют приемку после завершения ремонта.

Инициировать процедуру подготовки к ремонту подъездов могут собственники или обслуживающая организация. Иногда решение приходит со стороны региональных или федеральных властей, но мы рассматриваем именно стандартный вариант развития событий.

Порядок организации ремонта подъезда:

Осмотр и оценка состояния подъезда с составлением акта и дефектной ведомости;
Подготовка сметы подрядной организацией (или нескольких смет от разных подрядчиков);
Информирование собственников о планируемом ремонте;
Подготовка и проведение общего собрания с обсуждением и голосованием по вопросам ремонта подъездов;
Заключение договора с выбранным подрядчиком;
Проведение ремонтных работ в подъездах под контролем ответственных лиц;
Приемка результатов работ, устранение выявленных недостатков;
Подписание пакета закрывающих документов и гарантийных обязательств;
Оплата и официальное завершение ремонта.

Участие собственников в организации ремонта подъездов

Решение о том, нужно ли ремонтировать подъезды конкретного дома, принимают собственники. Однако, согласно постановлению Госстроя России №170 от 27.09.2003, делать это нужно раз в 3-5 лет. Юридически речь идет только о текущем ремонте, фактически масштабы ремонтных работ могут существенно отличаться.

Вопрос о необходимости отремонтировать подъезды, вносят в повестку общего собрания. Дальше в установленном порядке информируют собственников и проводят подготовительные работы — осмотр подъездов, фиксацию повреждений, оценку стоимости работ и т.д.

В ходе общего собрания на обсуждение выносят вопрос о ремонте подъездов. После информирования о причинах ремонта (истечение предельного срока, авария, износ), его стоимости и сроках проведения, проводят голосование. Если решение положительное, приступают к организации ремонтных работ.

Особенности и состав работ при ремонте подъездов

Для того, чтобы отремонтировать подъезд, нужно составить дефектную ведомость и смету, ориентируясь на фактическое состояние общего имущества МКД. Ремонт подъездов не указан в ст. 166 ЖК РФ “Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме». Следовательно, даже если по масштабам и объему работ ремонт будет капитальным, по закону он текущий.

Какие работы выполняют в ходе ремонта подъезда:

ремонт стен и потолков;
ремонт полов и лестниц;
замена дверей и окон;
замена почтовых ящиков;
замена электропроводки и электрооборудования и т.д..

Мы обозначили основные группы ремонтных работ. Каждая из групп может включать большой перечень работ, таких как шпатлевка и покраска стен, заделка выбоин ступеней, укладка напольной плитки и т.д.

Для того, чтобы отремонтировать подъезд и привести его к регламентному состоянию, приходится выполнять и скрытые работы. Результаты их проведения не видны после завершения ремонта, поэтому в процессе снимают их на фото- и видео, а также оформляют акты скрытых работ. Акты включают в пакет закрывающих документов при итоговой приемке.

За счет каких средств можно отремонтировать подъезд

Деньги на то, чтобы отремонтировать подъезд МКД, вносят собственники в составе ежемесячных платежей на содержание общего имущества. Это основной источник средств на ремонт подъездов, согласно действующему законодательству.

Средства, накопленные на спецсчете или в региональном фонде на капитальный ремонт многоквартирного дома, не могут использоваться для ремонта подъездов. Это связано с тем, что отремонтировать подъезд как единый объект, можно только рамках текущего ремонта. Однако отдельные виды работ, как мы уже говорили, можно выполнить за счет средств на капремонт, но в составе другого ремонта, например, фасада, электрики, отопительной системы и т.д.

В рамках целевых региональных программ на проведение ремонта могут быть выделены дополнительные средства. Также собственники могут сами в ходе общего собрания объявить дополнительный сбор на выполнение конкретных ремонтных работ, например, на замену окон или осветительных приборов.