Ремонт лестничной клетки в МКД — важная задача для ТСЖ, ЖК и ЖСК: от ее состояния зависят безопасность жильцов и соблюдение нормативов. В этой статье разберём правовые основы и алгоритм организации ремонта: от осмотра и сметы до приемки и гарантийных обязательств
Ремонт подъездов и нежилых помещений
в Екатеринбурге и области
+7 (343) 268-30-61
Что такое лестничная клетка в МКД
Лестничная клетка в многоквартирном доме — это пространство, образуемое стенами и перекрытиями внутри здания, в котором размещены лестничные марши и площадки. Лестничные клетки могут быть обычными, расположенными в общем пространстве подъезда, и незадымляемыми, выделенными в отдельный блок с доступом через наружные открытые переходы (лоджии, балконы).
Лестничные клетки обеспечивают вертикальную связь между этажами МКД и служат путем эвакуации жителей при пожаре или иной чрезвычайной ситуации. Здесь могут быть размещены инженерные системы и коммуникации — освещение, система оповещения, противодымная защита, отопление и др.
Лестничные клетки МКД являются общим имуществом собственников, поэтому бремя ответственности за состояние, обслуживание и ремонт лежит именно на них. Капитальный ремонт подъездов не предусмотрен перечнем работ, финансируемых из средств капремонта (ст. 166 ЖК РФ). Текущий ремонт лестничных клеток проводят планово за счет средств, собираемых на содержание общего имущества.
Заметим, что лестничные клетки часто путают с лестничными площадками. Но технически, клетка — это все вертикальное пространство, в котором расположены и лестницы и площадки. В современных высотных домах это пространство обычно изолировано от этажных коридоров, лифтовых и технических помещений.
Правовое регулирование содержания и ремонта лестничных клеток
Нормативная база, регулирующая проектирование, строительство и эксплуатацию лестничных клеток, достаточно обширна. Она включает нормы, регулирующие жилищное строительство, содержание общего имущества, нормы пожарной и санитарной безопасности. Перечислим главное:
- Жилищный кодекс РФ (ст. 39, 66, 154, 161 и др.);
- Постановление Госстроя РФ № 170 — правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда;
- Постановление Правительства № 491 — нормы о составе общего имущества;
- Постановление Правительства № 290 — минимальный перечень услуг и работ по содержанию общего имущества МКД;
- СП 1.13130.2020 — требования к путям эвакуации и выходам, в том числе к лестничным клеткам, их ограждающим конструкциям, дверям, пределам огнестойкости, подсистемам оповещения и эвакуации;
- СП 7.13130 — требования к противодымной защите;
- СП 52.13330.2016 — нормы естественного и искусственного освещения, включая требования к световым проёмам в лестничных клетках, аварийному и эвакуационному освещению.
Согласно действующему законодательству, ремонт лестничной клетки — это обязанность обслуживающей организации (ТСЖ, ЖК, УК или иных уполномоченных лиц). Для устранения небольших дефектов, покраски и других локальных работ не требуется решение собственников. Однако, если предстоит масштабный ремонт или нужно дополнительное финансирование за счет целевых сборов, решение общего собрания необходимо.
Состав работ при ремонте лестничных клеток
Лестничные клетки многоквартирного дома испытывают постоянную эксплуатационную нагрузку. Это обычное использование лестниц для ходьбы, подъем крупногабаритных грузов, колясок, велосипедов, перепад температур, влажность, хлопанье дверей и др. Износу подвержены окна и двери, стены, поверхность пола и самих лестниц. Именно этим и определяется состав работ текущего ремонта.
Перечислим то, что чаще всего входит в смету на ремонт лестничных клеток:
Потолки — снятие старой краски, удаление отслоившейся штукатурки и шпатлевки, оштукатуривание, шпатлевка, покраска, монтаж осветительных приборов, датчиков и электропроводки.
Стены — удаление старого облицовочного покрытия или отделки, удаление отслоившейся штукатурки, оштукатуривание, шпатлевка, выравнивание, покраска стен устойчивой к истиранию негорючей моющейся краской без мелового эффекта. Восстановление нумерации этажей, «сапожка» или плинтуса из плитки.
Ступени и марши — заделка выбоин, трещин, сколов материалами, аналогичными исходной конструкции, восстановление геометрии. Покраска торцов лестничных маршей, ремонт перил, поручней и ограждающих конструкций. Если выявлены значительные прогибы или дефекты маршей, принимают решение о капитальном ремонте или реконструкции МКД.
Полы — демонтаж старого покрытия, подготовка основания, монтаж новой плитки из керамогранита, устройство наливного пола. Важно, чтобы покрытие было прочное, устойчивое к истиранию, негорючее и безопасное для жильцов.
Нередко состав работ может быть занижен в силу нехватки средств, недостаточной осведомленности лиц, принимающих решения, некачественного обследования лестничных клеток или желания недобросовестного подрядчика выиграть конкурс с помощью занижения общей стоимости работ. Такой подход впоследствии может привести к значительному удорожанию содержания и ремонта общего имущества, а также к рискам для здоровья и собственности жильцов.
Приведем пример из практики. Стены лестничных клеток многоквартирного дома при строительстве было выровнены с использованием гипсокартона. Из-за влажности (после залития, судя по потекам) гипсокартон начал отваливаться большими кусками, вместе со свежей покраской, выполненной год назад. Теперь в помещении необходим ремонт с выравниванием стен штукатуркой и повторное окрашивание.
Организация ремонта лестничных клеток
Первый этап перед ремонтом лестничных клеток — тщательный осмотр с составлением акта обследования и дефектной ведомости. В документации должны быть зафиксированы все выявленные дефекты, их локализация, характер, предполагаемый объем работ. В ходе осмотра необходимо вести фото- и видеофиксацию.
Следующий этап — разработка сметы. При ее составлении и анализе важна детализация с указанием видов работ, объемов, единиц измерения, цены и итоговой стоимости. Обычно технический заказчик (ТСЖ, ЖК, ЖСК) запрашивает сметы у нескольких потенциальных подрядчиков. Вместе с другими критериями (это позволяет выбрать подрядчика.
Ремонт лестничных клеток может проводиться сразу во всем доме, поподъездно и даже поэтажно. Последовательность работ зависит от стоящих задач, состояния объекта и доступных заказчику средств. Экономить на качестве материалов и квалификации подрядчиков не стоит — практика показывает, что в перспективе это потребует еще больших затрат средств собственников.
Источником финансирования для ремонта являются средства, собираемые в составе ежемесячных платежей на содержание общего имущества. Если планируются дополнительные работы, например, установка пандуса, решение об их финансировании принимают собственники на общем собрании.
Выбор подрядчика — ответственность обслуживающей организации. В договоре с выбранной ремонтно-строительной компанией прописывают объемы работ, сроки выполнения, используемые материалы, порядок приемки и гарантийные обязательства.
В ходе выполнения работ необходим постоянный контроль, как со стороны подрядчика, так и заказчика. Скрытые работы принимают поэтапно с оформлением актов. После завершения ремонта лестничных клеток комиссия принимает объект полностью и составляет акт приема-передачи выполненных работ. Выявленные недоделки подрядчик обязан устранить за свой счет, затем приемку проводят повторно. В завершение ремонта стороны подписывают гарантийный договор.
Ремонт подъездов и нежилых помещений
в Екатеринбурге и области
+7 (343) 268-30-61
