Общее имущество собственников МКД

Общее имущество собственников — фундамент правовых и хозяйственных отношений в МКД. Без понимания особенностей отношений в этой сфере невозможно грамотное управление домом, распределение ответственности и соблюдение закона. Рассказываем главное об общей собственности МКД

Ремонт и обслуживание МКД и нежилых зданий
в Екатеринбурге и области

+7 (343) 268-30-61

Понятие и правовая природа общего имущества МКД

Общее имущество собственников многоквартирного дома (ОИ МКД) — это помещения, конструкции, инженерные системы, а также земельный участок, состоящий на кадастровом учете, на котором расположен МКД, принадлежащие владельцам помещений в этом здании на правах общей долевой собственности.

Основные признаки общего имущества МКД:

общее имущество МКД предназначено для обслуживания более одного жилого или нежилого помещения;
невозможно выделить долю в общем имуществе в натуре;
невозможно отчуждение доли в общей собственности от жилого или нежилого помещения;
доля в общем имуществе МКД не может существовать самостоятельно, она всегда следует судьбе жилого или нежилого помещения.

Общее имущество в МКД не может считаться ничьим или «общественным», оно имеет конкретных собственников. Доли каждого из них пропорционально площади квартиры или иного помещения в доме. При переходе права собственности на эти объекты владелец автоматически теряет или приобретает долю в общем имуществе.

Источниками правового регулирования общего имущества являются:

Жилищный кодекс РФ (ст. 36-48);
Постановление Правительства РФ №491 «Правила содержания общего имущества…»;
Гражданский Кодекс РФ (гл. 16 (общая собственность) и гл. 4 (некоммерческие организации);
ФЗ №189-ФЗ (нормы о земельном участке);
Судебная практика, включая постановления Конституционного и Верховного судов РФ (в частности, Пост. пленума ВАС РФ от 23.07.2009 №64).

Распоряжаться общим имуществом МКД собственники могут только совместно, принимая решение на общем собрании.

Состав общего имущества собственников МКД

Состав общего имущества в МКД закреплен в ст. 36 ЖК РФ. Конкретный перечень утверждают собственники в ходе общего собрания, органы государственной власти и органы местного самоуправления.

Перечень общего имущества в МКД:

Помещения, не являющиеся частью квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме: лестничные площадки, лестницы, лифтовые холлы и шахты, коридоры, колясочные, технические помещения, подвалы и чердаки и т.д.;
крыши и подкровельное пространство;
ограждающие несущие конструкции: фундаменты, несущие стены, перекрытия, колонны, балконные плиты и т.д.;
ограждающие ненесущие конструкции: окна и двери помещений общего пользования, парапеты, перила, оконные отливы и откосы;
инженерное оборудование: системы ХВС и ГВС, водоотведения, отопления, газоснабжения, вентиляции, электроснабжения, включая общедомовые приборы учета, распределительные щиты, запорную арматуру и др.;
помещения, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для социально-бытовых нужд жильцов: помещения для досуга, спорта и др.;
земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения, площадками, проездами, парковками и др. объектами.

При согласии ⅔ от всего числа собственников состав общего имущества может быть расширен. Уменьшение состава общего имущества МКД возможно только при согласии всех участников дома, например, при реконструкции.

Управление общим имуществом собственников МКД

Управление общим имуществом собственников МКД может осуществляться тремя основными способами. Решение о том, какой из способов будет применен в том или ином жилом доме, принимают собственники на общем собрании. Согласно ст. 161 Жилищного кодекса РФ управление многоквартирным домом может осуществляться:

непосредственно собственниками, если в доме не больше 30 квартир;
товариществом собственников жилья (ТСЖ) или жилищным кооперативом (ЖК, ЖСК);
управляющей организацией с соответствующей лицензией.

Коротко рассмотрим правовую природу обслуживающих организаций.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — некоммерческая организация, объединение собственников, создаваемое для совместного управления МКД. Цель ТСЖ — реализация права собственников на непосредственное управление общим имуществом, содержание МКД и удовлетворение коммунальных потребностей жильцов. Собираемые взносы — это целевые средства, не облагаемые налогом на прибыль. Высший орган управления ТСЖ — общее собрание членов, правление и председатель выполняют исполнительные функции. Контрольные функции возложены на ревизионную комиссию.

Жилищный кооператив (ЖК, ЖСК) — это потребительский кооператив, некоммерческая организация. Отличается от ТСЖ тем, что создается не для управления готовым домом, а для его приобретения за счет паевых взносов или строительства. После заселения ЖК и ЖСК продолжают выполнять функции управления по стандартам, схожим с ТСЖ.

Управляющая организация (УК, УО) — коммерческая организация, цель которой в извлечении систематической прибыли через оказание услуг по управлению многоквартирными домами по лицензии. УК привлекается собственниками в тех случая, когда они не могут или не желают управлять домом самостоятельно. В отличие от ТСЖ и ЖК, средства, получаемые УК — это ее выручка (доход), а не целевые средства. УК платит налоги, а отношения с собственниками МКД строит на возмездном договоре управления (ст. 162 ЖК РФ).

Во всех случаях главным органом, принимающим решения об общем имуществе МКД, является общее собрание собственников. Если решение о способе управления собственниками не принято или не реализовано, то орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации.

При любой форме управления МКД обслуживающая организация или уполномоченные лица должны обеспечивать благоприятные и безопасные условия жизни граждан, надлежащее содержание и использование общего имущества, предоставление в полном объеме коммунальных услуг. Полномочия обслуживающих организаций ограничены решениями общего собрания и действующими правовыми нормами. За их превышение предусмотрена административная и уголовная ответственность.

Содержание и ремонт общего имущества собственников МКД

Согласно требованиям, установленным Жилищным кодексом РФ, каждый собственник помещений в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание общего имущества соразмерно его доле. Эта норма не зависит от способа управления МКД или членства в ТСЖ или ЖК. Именно собственники являются основным источником финансирования всех расходов на содержание, ремонт и реконструкцию общего имущества МКД.

Выделим основные виды работ, которые финансируют собственники:

Текущее содержание и ремонт общего имущества — плановые и внеплановые работы, направленные на поддержание исправного и безопасного состояния общего имущества. Финансируются из средств, собранных в составе ежемесячных платежей.

Капитальный ремонт — регулярное восстановление конструктивных элементов и инженерных систем МКД до проектного состояния. Финансируется из средств, собранных на капитальный ремонт за счет обязательных взносов.

Аварийные работы — внеплановое устранение неисправностей и дефектов, угрожающих жизни, здоровью жильцов и сохранности общего и частного имущества. Выполняются немедленно собственными силами обслуживающей организации или с привлечением подрядчиков.

Техническим заказчиком в отношениях с подрядными ремонтными организациями при организации работ по содержанию и ремонту общего имущества выступают ТСЖ, ЖК или УК. Часть работ может быть выполнена своими силами. Также обслуживающая организация берет на себя ответственность за контроль и приемку выполненных работ, а также соблюдение гарантийных обязательств.

Четкое разграничение общего и личного, знание полномочий и понимание роли каждого участника в управлении МКД — это база, которая защищает жильцов и обслуживающие организации от ошибок. Знание этих норм позволяет выстроить прозрачные отношения и добиться высокого качества управления общим имуществом собственников многоквартирного дома.