Обследование МКД — важный и необходимый этап подготовки к капитальному ремонту общего имущества. Рассказываем о правовом статусе обследования, изменениях в законодательстве, его видах, порядке и составе работ
Обслуживание и ремонт МКД
в Екатеринбурге и области
+7 (343) 268-30-61
Обследование МКД перед капремонтом: правовые основания
Техническое состояние многоквартирного дома — основной показатель того, нуждается ли он в капитальном ремонте. Если он МКД необходим, то заказчику собственникам нужно понимать, какие работы и в каком объеме предстоят. Это понимание должно базироваться на объективной и актуальной информации, полученной в ходе технического обследования мкд перед капитальным ремонтом.
Осенью 2023 года в Жилищный кодекс РФ внесены важные изменения (Федеральный закон от 27.11.2023 № 561-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации». Основные, но не единственные, нововведения следующие:
- Принятие решения общим собранием — определен порядок принятия решения о том, что необходимо провести техническое обследование МКД перед капитальным ремонтом;
- Финансирование за счет средств собственников — установлено, что теперь, принимать решение о проведении и оплачивать техническое обследование МКД могут собственники.
Таким образом, теперь собственники могут самостоятельно принять решение и организовать техническое обследование МКД, включенного в региональную программу капремонта общего имущества. Однако оплатить его придется из средств собственников. Однако результаты этого обследования будут основанием для внесения изменений в региональную программу и переноса сроков капремонта МКД.
Ранее решение о проведении технического обследования МКД принимали региональные власти. Собственники были ограничены в возможностях повлиять на сроки проведения капитального ремонта их домов.
Напомним, что общедомовое имущество — это системы холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, отопления, электроснабжения и безопасности. Также к общему имуществу относятся фасады, кровли, технические помещения, лифты, лестницы, входные группы и т.д .
С 1 сентября 2024 года все обслуживающие организации обязаны учитывать эти изменения в своей работе при планировании и подготовке капитального ремонта МКД.
Зачем проводить обследование МКД и кто может это делать
Техническое обследования МКД проводят для того, чтобы своевременно начать подготовку и организацию капитального ремонта. Капремонт жилого дома — очень не дешевое и трудоемкое мероприятие, как в организационном и юридическом смысле, так и в плане непосредственной реализации работ.
Обследование МКД перед капитальным ремонтом позволит сформировать объективную картину того, в каком состоянии находится общее имущество. Собственники и региональные власти получат достоверную информацию о том, каковы масштабы износа, есть ли критичные повреждения, соответствуют ли инженерные системы и помещения нормативным требованиям.
Учитывая важность капитального ремонта МКД и степень ответственности организаторов, провести техническое обследование МКД своими силами или нанять неквалифицированных «специалистов» не получится. Работы по обследованию технического состояния МКД могут проводить только организации, состоящие в СРО юрлиц, выполняющих инженерные изыскания. Также допустимо привлечение организаций, состоящих в СРО в области подготовки проектной документации.
Как проходит обследование МКД перед капремонтом
Методика и порядок осмотров и технического обследования МКД приведены в ГОСТ Р 56194-2014 «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами». Этот документ является основополагающим для обслуживающих организаций, а также подрядных организаций, привлекаемых собственниками для выполнения техобследования.
Существуют следующие виды обследований МКД:
- визуальные осмотры;
- инструментальные осмотры;
- технические обследования;
- мониторинг технического состояния.
Коротко опишем содержание каждого вида работ по обследованию МКД.
Визуальные осмотры МКД
Проводят с целью выявления выраженных дефектов, возможно с использованием стандартных измерительных инструментов — рулетки, уровня, штангенциркуля. Визуальные осмотры проводят планово, например, весной и осенью, либо внепланово, например, после стихийных бедствий, аварий. Результаты могут быть основанием для изменения объемов и сроков проведения работ по содержанию общего имущества.
Инструментальные осмотры
Представляют собой расширенную версию визуального осмотра, но с использованием специальных инструментов и приборов. Проводят для выявления дефектов и повреждений и оценки технического состояния здания. Результаты также могут быть основанием для расширения или изменения перечня работ по содержанию и ремонту МКД.
Технические обследования
Работы по техническому обследованию МКД проводят специализированные организации с участием лабораторий. В ходе выполнения применяют комплекс инструментов и оборудования, включая лабораторное. Измеряют актуальные значения ряда контролируемых параметров, на основании чего актуализируют техническую документацию МКД. Позволяют собирать расширенный спектр данных, необходимых для решения о составе работ по обслуживанию и ремонту здания.
Мониторинг технического состояния МКД
Представляет собой последовательный комплекс обследований. Проводят для отслеживания и оценки изменений конструкций и систем МКД, происходящих не одномоментно, на протяжении длительного времени. Актуально для зданий, находящихся в зоне природных или техногенных воздействий — подвижек грунта, изменений рельефа местности, крупных строительных работ и т.д. Регулируется ГОСТ 31937-2011 .
Капитальный ремонт МКД после аварий и ЧС
Если многоквартирный дом пострадал в результате чрезвычайной ситуации, аварии или стихии, решение о проведении капитального ремонта может быть принято без проведения общего собрания. Также не потребуется включение МКД в краткосрочный план реализации региональной программы капремонта. Порядок действий в таких случаях установлен нормативными актами субъектов РФ.
Но стоит уточнить, что капитальный ремонт в таких случаях проводят в ограниченном объеме. В ходе такого ремонта должны быть устранены только последствия чрезвычайной ситуации, аварии или стихийного бедствия. Работы проводят за счет средств регионального оператора. Их состав и характер учитывают при ежегодной корректировке региональной программы капремонта.
Обслуживание и ремонт МКД
в Екатеринбурге и области
+7 (343) 268-30-61
