Ключевая фигура в управлении многоквартирным домом — это председатель ТСЖ. Понимание его правового статуса, знание полномочий и обязанностей необходимо как правлению ТСЖ, так и рядовым собственникам. Разбираемся с тем, кто такой председатель ТСЖ, каковы его функции и основания назначения и переизбрания
Ремонт и обслуживание МКД и нежилых зданий
в Екатеринбурге и области
+7 (343) 268-30-61
Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — один из вариантов управления общим имуществом собственников многоквартирного дома. Юридически это некоммерческая организация — объединение собственников помещений в МКД — созданная для рационального использования и бережного содержания общего имущества.
ТСЖ имеет все признаки юридического лица — государственную регистрацию, ИНН, ОГРН, учредителей, устав, банковские счета, печать и т.д. Управление товариществом осуществляет исполнительный орган — правление (ст. 147 ЖК РФ). Во главе правления находится председатель, на которого возложена основная ответственность за координацию и контроль деятельности ТСЖ.
Председатель ТСЖ: понятие и правовой статус
Председатель правления товарищества собственников жилья (председатель ТСЖ) — это выборная должность, обеспечивающая реализацию решений общего собрания МКД и правления ТСЖ в интересах собственников помещений.
Председателя выбирают члены ТСЖ или члены правления, если они наделены такими полномочиями. Максимальный срок, на который может быть выбран председатель, зафиксирован в уставе ТСЖ. Обычно он составляет два года, как и срок полномочий правления.
Председатель правления ТСЖ может быть избран только из числа собственников МКД (ст. 149 ЖК РФ). Очевидно, что он должен быть и членом правления. Место постоянной регистрации (прописки) при этом не имеет значения, важно наличие права собственности на помещение в МКД. Следует отметить, что проживание председателя ТСЖ в доме, которым он управляет, — важное условие эффективности его работы.
Статья 147 Жилищного кодекса указывает список лиц, которые не могут быть избраны председателем:
- лицо, с которым ТСЖ заключило договор на управление МКД или занимающее должность в организации, управляющей МКД (УК);
- члены ревизионной комиссии ТСЖ;
- лицо, имеющее с ТСЖ трудовой договор.
Арендаторы, наниматели и члены семьи собственника также не могут быть председателем или членом правления, если они сами не являются собственниками в этом многоквартирном доме. Стоит добавить, что представлять интересы собственника на общих собраниях могут лица, получившие от него нотариально оформленную доверенность.
Функции, права и обязанности председателя ТСЖ
Председатель ТСЖ — это должностное лицо, ответственное за соблюдение и реализацию прав собственников и исполнение решений общего собрания и правления ТСЖ. В связи с этим на председателя возлагается ряд обязанностей и прав, необходимых для реализации задач, входящих в его компетенции. Полномочия и ответственность председателя зафиксированы в должностной инструкции ТСЖ. Перечислим основные пункты.
Должностные обязанности председателя ТСЖ:
- знать и исполнять действующее законодательство и нормативные акты, относящиеся к деятельности ТСЖ, устав и документы, необходимые для его работы;
- координировать и контролировать деятельность правления ТСЖ, должностных лиц и сотрудников товарищества;
- выполнять функции заказчика при заключении договоров на техническую эксплуатацию, предоставление коммунальных и других услуг собственникам;
- заключать договоры, контролировать и координировать выполнение работ подрядчиками, организовывать их приемку;
- обеспечивать предоставление коммунальных и других услуг жильцам МКД;
- обеспечивать полноценный документооборот, а также соответствующее хранение правоустанавливающей, договорной, бухгалтерской, статистической и иной документации и отчетности;
- организовывать регулярный контроль состояния общего имущества МКД;
- вести прием собственников, принимать их жалобы и обращения, отвечать и реагировать на них в рамках своих компетенций;
- проводить заседания правления и инициировать собрания членов ТСЖ и собственников;
- обеспечивать реализацию решений общего собрания, контролировать использование общего имущества;
- осуществлять налоговые и иные отчисления;
- страховать общее имущество МКД и т.д.
Права председателя ТСЖ:
- издавать приказы и распоряжения в рамках своих полномочий;
- выдавать доверенности для решения задач ТСЖ и собственников;
- вступать в договорные отношения с ресурсоснабжающими и ремонтно-строительными организациями;
- открывать и вести расчетные счета ТСЖ;
- распоряжаться средствами ТСЖ в рамках утвержденного финансового плана;
- контролировать использование общего имущества собственников МКД;
- осуществлять руководство правлением, подбор и найм персонала;
- проходить обучение для профессиональных компетенций.
За деятельность в роли председателя ТСЖ выбранное лицо несет административную и гражданско-правовую ответственность. Разногласия и спорные ситуации между председателем, правлением и собственниками решаются в рамках досудебных переговоров, либо в судебном порядке.
Прекращение полномочий и переизбрание председателя ТСЖ
Полномочия председателя ТСЖ ограничены российским законодательством и уставом товарищества. В обычной ситуации председатель выполняет свои обязанности в течение двух лет с момента избрания. Затем члены ТСЖ проводят голосование и выбирают нового председателя. Если это новое лицо и новый состав правления, то прежние председатель и правление прекращают свою деятельность и передают дела новому руководству ТСЖ. До избрания нового состава правления полномочия председателя ТСЖ не могут быть прекращены.
Истечение срока полномочий — не единственное основание для смены председателя, поэтому перечислим ключевые из них:
- добровольная отставка по личным причинам, в связи с переездом, здоровьем, по семейным обстоятельствам;
- досрочное прекращение по инициативе собственников, в связи с ненадлежащим исполнением обязанностей, нарушением закона и устава ТСЖ;
- при утрате статуса собственника, в связи с продажей квартиры, судебным решением, либо по иным причинам;
- досрочное прекращение полномочий по решению суда, в связи с нарушением законодательства, причинением ущерба или по иным причинам.
- прекращение полномочий в связи с ликвидацией ТСЖ.
Порядок прекращения полномочий председателя ТСЖ зависит от причины этого решения:
- если председатель завершает работу потому, что завершается срок его полномочий, то процедура проходит планово, согласно уставу;
- если по собственной инициативе, то председатель обязан уведомить правление и собственников, а также подготовить отчет и документы к передаче;
- если по инициативе собственников или правления, то отставке могут предшествовать аудит финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ, правления и непосредственно председателя. Кроме того, отставка может сопровождаться административным или уголовным расследованием с дальнейшим судебным разбирательством.
В общих чертах процедура завершения полномочий председателя ТСЖ выглядит следующим образом:
- проводится общее собрание с включением голосования за нового председателя в повестку дня;
- на собрании рассматриваются основания завершения полномочий, заявление и доклад действующего председателя, представляются новые кандидатуры;
- рассматривается порядок и сроки передачи дел;
- проходит голосование за снятие полномочий с прежнего председателя и отдельно за избрание нового;
- оформляется протокол голосования и общего собрания.
В момент вступления в должность нового председателя, полномочия прежнего прекращаются. После того, как общее собрание примет решение о смене председателя, происходит передача дел новому правлению и председателю. В случае оспаривания решения общего собрания в судебном порядке, процесс может затянуться.
Следующим шагом должно быть уведомление о смене председателя в налоговую ГЖИ, банк, в котором открыт расчетный счет. ФНС, после получения решения членов и правления товарищества с подтверждающими документами, вносит изменения в ЕГРЮЛ. Если председатель был оформлен по трудовому договору, оформляются документы на его увольнение.
В заключение скажем, что председатель ТСЖ — это ответственная должность и сложная работа. Он выступает посредником и связующим звеном между членами ТСЖ и «внешним миром» в лице обслуживающих и ресурсоснабжающих организаций, подрядчиков, муниципальных и государственных органов. Справиться с такой работой может не каждый. Необходимы не только юридические знания и управленческий опыт, но и внимательность, корректность, способность разрешать сложные и конфликтные ситуации в интересах собственников.
Ремонт и обслуживание МКД и нежилых зданий
в Екатеринбурге и области
+7 (343) 268-30-61
