Капремонт труб в многоквартирном доме — дело затратное и непростое. Чтобы не тратить лишнее, но и не допустить аварий, нужно грамотное обследование. Рассказываем о критериях оценки состояния трубопроводов и степени износа, при которой ремонт становится неизбежным
Обследование и ремонт трубопроводов
в Екатеринбурге и области
+7 (343) 268-30-61
Что нужно знать при подготовке к обследованию инженерных сетей
Капремонт труб ХВС, ГВС, канализации и отопления — ключевых инженерных сетей МКД — технически и организационно сложное и дорогое мероприятие. По этой причине обслуживающей организации и собственникам необходимо четко понимать, основываясь на объективных критериях, нужен ли капитальный ремонт инженерных систем или достаточно текущего. Чтобы разобраться в этом вопросе, нам нужно изучить действующую правовую базу и практические наработки обслуживающих и ремонтно-строительных организаций. Начнем с определений.
Внутридомовые инженерные сети МКД включают в себя конструкции, элементы и устройства инженерно-технического обеспечения, предназначенные для предоставления коммунальных услуг. Это не только трубы ХВС, ГВС, канализации и отопления, но и кабельные линии, провода, осветительные приборы и др. Уточним, что в этой статье мы говорим про капремонт труб в первую очередь.
Капитальный ремонт трубопроводов МКД предполагает замену или восстановление инженерных систем и сетей до их исходного состояния, либо с улучшением показателей — повышением эффективности, надежности, удобства эксплуатации и последующего ремонта.
Критерии необходимости капремонта труб ХВС, ГВС, водоотведения и отопления — это комплекс оценочных признаков физического износа инженерных систем, определяющих степень необходимости в проведении капитального ремонта.
Под физическим износом в данном случае мы понимаем совокупность повреждений, ведущий к ухудшению функциональной пригодности инженерных систем. К физическому износу ведут эксплуатационные нагрузки и природно-климатические факторы (Подробней см. Приказ Минстроя №569/пр от 22 сентября 2025 г. «Об утверждении свода правил «Здания жилые многоквартирные. Правила установления необходимости проведения капитального ремонта»).
Категории износа как критерий необходимости капремонта инженерных систем МКД
Основным источником информации для оценки состояния инженерных систем МКД и решения о необходимости капремонта труб и оборудования, является визуальное обследование. Еще один важнейший источник информации — инженерная документация МКД, а именно данные о проекте дома, его конструктивных особенностях, сроках строительства и проведения ремонтов, использованных материалах и т.д.
Визуальное обследование инженерных систем предполагает оценку состояния их технического состояния по внешним признакам — коррозии, дефектам, потекам, деформации, нарушению геометрии, герметичности и другим признакам.
Категории физического износа инженерных систем МКД
Правила установления необходимости проведения капитального ремонта, установленные Приказом Минстроя №569/пр от 22 сентября 2025 г., содержат четыре категории физического износа конструктивных элементов и инженерных систем МКД. От присвоенной по результатам обследования категории зависит решение о необходимости капремонта труб или иных элементов общего имущества МКД.
1 категория — физический износ инженерной системы оценивается в пределах 30%. Капитальный ремонт труб не требуется. Срок капремонта устанавливают по результатам оценки, которую проводят не ранее, чем через пять лет с момента заключения о необходимости капремонта.
2 категория — физический износ инженерной системы составляет 31-50%. Требуется капремонт труб той инженерной системы, обследование которой проводилось. Капремонт необходим в течение пяти лет.
3 категория — физический износ составляет 51-65%. В этом случае капремонт требуется в приоритетном порядке. Срок проведения капитального ремонта — три года.
4 категория — физический износ превышает 65%, капитальный ремонт необходим. Требуется инструментальное обследование по ГОСТ 31937 ««Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» от 1 мая 2024 года. Срок определяется по итогам обследования о возможности дальнейшей безаварийной эксплуатации.
Как проводится визуальное обследование инженерных систем МКД
Состав и объем работ по визуальному обследованию инженерных систем МКД определяется техническим заданием и СП 547.1325800.2025 «Здания жилые многоквартирные. Правила установления необходимости капитального ремонта» от 23.10.2025.
Перед началом работ специалисты подрядной организации изучают проектно-техническую и эксплуатационную документацию по жилому дому, а также объемно-планировочные и конструктивные решения, реализованные на конкретном объекте и обследуемых инженерных системах. В числе этой документации могут быть:
- документы об чрезвычайных и аварийных ситуациях и неблагоприятных условиях эксплуатации МКД;
- решения контрольных органов об устранении выявленных ими нарушений;
- документы о границах эксплуатационной ответственности инженерных сетей и др.
Перед началом обследования необходимо подготовить схемы инженерных систем, для которых нужно установить необходимость капитального ремонта. При необходимости трубопроводы условно делят на участки по количеству повреждений. Для привязки дефектов к реальному расположению допустимо использование координатной сетки.
При визуальном обследовании необходимо осмотреть инженерные системы в 10% или более квартир от их общего числа в МКД. Если дом находится в эксплуатации больше 50 лет, то количество квартир, в которых обязательно должно быть проведено обследование, должно быть не меньше 15%. При этом 5% квартир, в которых осматривают трубопроводы, должны располагаться на первом и последнем этажах.
По результатам визуального обследования инженерных систем МКД должно быть составлено заключение о необходимости капремонта труб, схемы и дефектные ведомости, а также фотографии поврежденных участков и отдельных дефектов.
Критерии оценки состояния трубопроводов в МКД
Критерии оценки состояния трубопроводов и других инженерных систем МКД установлены в таблицах А.51-54 СП 547.1325800.2025 «Здания жилые многоквартирные. Правила установления необходимости капитального ремонта» от 23.10.2025.
При оценке состояния систем холодного и горячего водоснабжения значимыми критериями считаются:
- состояние сальников, прокладок и запорной арматуры;
- состояние окраски и наличие повреждений;
- состояние слоя теплоизоляции стояков и лежаков;
- наличие или отсутствие запорной арматуры на присоединениях и ответвлениях;
- наличие или отсутствие автоматических воздушных клапанов и спускной арматуры;
- наличие или отсутствие температурных компенсаторов;
- признаки капельной течи в местах соединений и врезки;
- наличие коррозии;
- смятие или изменение диаметра трубопроводов;
- ржавые потеки, хомуты, заваренные свищи;
- протечки и повреждения запорной арматуры;
- повреждения полотенцесушителей;
- признаки частичной замены трубопроводов.
При обследовании системы отопления обращают внимание на все перечисленное выше, а также на следующие признаки:
- следы протечек и капельные течи на отопительных приборах (батареях, радиаторах);
- неудовлетворительная работа отопительных приборов (не прогреваются радиаторы);
- нарушение работы узла смешения теплоносителя и калориферов;
- коррозия с образованием свищей, хомуты, локальная сварка.
При визуальном обследовании системы водоотведения (канализации) критериями оценки являются следующие признаки:
- ослабление мест присоединения приборов;
- течи в раструбах, местах присоединений;
- признаки ремонта в виде частичной замены трубопроводов, хомутов, вставок;
- коррозия трубопроводов;
- отсутствие вентилируемых стояков, ревизий и прочисток;
- нарушение уклонов трубопроводов и др.
В зависимости от того, какие дефекты и нарушения выявлены, устанавливают степень их физического износа. В дальнейшем это позволяет установить необходимость и сроки проведения капитального ремонта трубопроводов ХВС, ГВС, водоотведения и отопления.
Своевременное обследование и объективная оценка физического износа инженерных сетей — это возможность обоснованно подтвердить необходимость капремонта труб, избежать лишних трат и своевременно привести инженерные сети дома в нормативное состояние.
Обследование и ремонт трубопроводов
в Екатеринбурге и области
+7 (343) 268-30-61
