Капитальный ремонт многоквартирного дома — объемная и сложная тема, как с технической, так и с административной точек зрения. В этой статье мы затрагиваем основные вопросы о капремонте МКД, его правовом статусе, финансировании и организации
Текущий и капитальный ремонт МКД
в Екатеринбурге и Свердловской области
+7 (343) 268-30-61
Многоквартирный дом как объект собственности
Многоквартирный дом имеет особый правовой статус, так как представляет собой совокупность квартир и нежилых помещений, принадлежащих частным владельцам, а также общую долевую собственность — стены и конструкции, подъезды и технические помещения, кровлю и перекрытия, инженерные системы и многое другое. Примерный перечень общего имущества МКД обозначен в ст. 36 Жилищного кодекса РФ, а также в постановлении Правительства РФ №491 «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме».
Законодательство РФ устанавливает особые механизмы эксплуатации и управления такой собственностью. Они предполагают, что собственники ответственны за содержание не только своих помещений, но и общего имущества. Общее собрание собственников является органом управления многоквартирного дома, а решения принимаются общим голосованием. Для обслуживания МКД собственники могут создавать ТСЖ, ЖК, а также заключать договоры с управляющими компаниями.
Собственники заинтересованы в том, чтобы общедомовое имущество поддерживалось в технически исправном и достойном с точки зрения эстетики и безопасности состоянии. Во-первых, потому, что они здесь живут, а во-вторых, потому что от состояния общего имущества напрямую зависит стоимость их собственной недвижимости. Очевидно, что квартиры в ухоженном доме с исправными коммуникациями, чистыми подъездами и красивым двором будут стоить дороже.
Капитальный ремонт МКД: статус, порядок, финансирование
Под капитальным ремонтом понимают работы по замене или восстановлению общего имущества многоквартирного дома. Статус капремонта МКД закреплен в Гражданском, Жилищном и Градостроительном кодексах РФ, а требования к организации и качеству обозначены в Строительных нормах и правилах (СНиП), ГОСТах и Ведомственных строительных нормах (ВСН).
Федеральный проект по капитальному ремонту многоквартирных домов стартовал в 2014 году. Его необходимость к тому времени была очевидна — огромное количество зданий, построенных в советское время находилось в малопригодном для жизни состоянии. Цель проекта — отремонтировать все многоквартирные дома в Российской Федерации, обеспечив их соответствие единым стандартам комфорта, энергоэффективности и безопасности.
Ключевым элементом проекта стала Региональная программа капремонта. Она содержит перечень всех многоквартирных домов, нуждающихся в ремонте, перечень запланированных работ, а также сроки их проведения. Программу капитального ремонта принимает высший исполнительный орган субъекта РФ на срок, достаточный для того, чтобы отремонтировать все МКД на территории этого региона.
Необходимым условием проведения капитального ремонта МКД является наличие достаточных средств. Это значительные средства, собственникам было бы затруднительно собрать их за короткий срок. Поэтому, средства аккумулируются длительное время на специальном счете, либо на счете регионального оператора, формируя фонд капитального ремонта. Сумму взноса определяет общее собрание. Минимальный размер взноса устанавливает субъект РФ. Сбор и расходование средств на капитальный ремонт МКД контролируют государственные органы.
Решение о капитальном ремонте МКД
Основанием для проведения капитального ремонта МКД является решение общего собрания собственников. Исключения прописаны в ст. 189 ч. 6 ЖК РФ — это чрезвычайные ситуации, аварии, а также случаи, когда собственники МКД, чьи средства на капремонт аккумулируются на счете регионального оператора, не приняли такое решение. В этом случае, решение принимает орган местного самоуправление.
Предложение о необходимости принять решение о капитальном ремонте МКД вносит обслуживающая организация (ТСЖ, ЖК, УК и т.д.). Это делается не менее, чем за шесть месяцев до начала года, когда планируется ремонт. Вместе с предложением собственникам предоставляется перечень необходимых работ, их стоимость, порядок выполнения, указываются источники финансирования капремонта МКД.
Собственники МКД, в свою очередь, должны в течение трех месяцев рассмотреть внесенное предложение и принять решение голосованием на общем собрании.
Организация капитального ремонта многоквартирного дома
Заказчиком капитального ремонта МКД выступает физическое или юридическое лицо, уполномоченное собственниками. Заказчик вправе выбрать подрядчика, заключить с ним договор, поставить задачи по выполнению тех или иных ремонтных работ, а затем контролировать их выполнение.
Заказчиком может выступать региональный оператор, либо уполномоченная им организация. Если же средства собираются на спецсчете, заказчиком выступает уполномоченное собственниками физическое (председатель совета МКД), либо юридическое лицо — ТСЖ, ЖК, УК.
Выбор подрядной организации — важнейший момент при организации капремонта МКД. От этого зависит, во-первых, качество выполнения ремонта, а иногда и сам факт его выполнения. Подрядчика выбирают в ходе конкурсных процедур, ориентируясь на его квалификацию, опыт и предложенную стоимость работ. При этом важно, чтобы обозначенная сумма соответствовала объемам и требуемому качеству работ.
Документация при капитальном ремонте МКД:
- Протокол общего собрания собственников с решением о капремонте;
- Дефектная ведомость с указанием повреждений МКД, подлежащих устранению;
- Смета с полным перечнем и стоимостью работ;
- Договор с подрядчиком на выполнение работ;
- Проектная документация;
- Исполнительная документация;
- Акты скрытых работ;
- Акт приемки выполненных работ по форме КС-2.
Перечень работ при капремонте МКД
Многоквартирный дом — конструктивно и технически сложное сооружение. Список работ, необходимых для его капитального ремонта обширен, поэтому в рамках этой статьи мы обозначим лишь основные группы.
- Ремонт и замена инженерных систем ХВС, ГВС, водоотведения, отопления, газо- и электроснабжения;
- Ремонт, замена и модернизация лифтов, включая шахты и технические помещения;
- Ремонт подвальных помещений, находящихся в общей собственности;
- Ремонт фундаментов и фасадов МКД;
- Кровельный ремонт.
Каждая группа объединяет комплекс работ, необходимых для восстановления и модернизации многоквартирного дома. Полный перечень составляется для каждого МКД в рамках, обозначенных ст. 166 Жилищного кодекса РФ.
Контроль и приемка работ при капитальном ремонте МКД
После завершения работ подрядчик информирует об этом заказчика — регионального оператора или представителя собственников. Те, в свою очередь, создают комиссию и назначают дату приемки работ.
Члены комиссии выезжают на объект и внимательно и последовательно принимают результаты капремонта, проверяя все работы по списку. Скрытые работы принимают заранее, в ходе выполнения ремонта, а в ходе итоговой приемки проверяют акты скрытых работ. При этом комиссия имеет право проверить скрытые работы еще раз. Для примера, это может быть частичное вскрытие межпанельных швов или кровельного покрытия.
Если в ходе приемки выявляются дефекты, подрядчик обязан их исправить и повторно инициировать процедуру. Акт приема передачи выполненных работ подписывают после того, как все замечания устранены. Подписанный акт является основанием для оплаты подрядчику выполненных работ. Добавим, что итоговая сумма может меняться как в большую, так и в меньшую сторону.
Гарантийные обязательства подрядчика после капремонта МКД
С момента подписания акта приема-передачи выполненных работ начинается гарантийный срок. Он составляет не менее 5 лет. Выявленные в этот период дефекты и допущенные подрядчиком недоработки, он обязан устранить.
Для этого собственники или их представители должны письменно зафиксировать наличие таких дефектов, подтвердив их фотографиями и видео. С этими материалами следует обратиться к подрядчику или региональный фонд.
Добросовестные подрядчики заинтересованы в том, чтобы капитальный ремонт МКД был выполнен качественно. Кроме того, что это влияет на его репутацию, а следовательно и на объемы заказов, дефекты он устраняет за собственный счет.
Текущий и капитальный ремонт МКД
в Екатеринбурге и Свердловской области
+7 (343) 268-30-61
