Фасад многоквартирного дома выполняет ряд важных функций – защищает конструкции здания, внутренние помещения, обеспечивает дому эстетичный и завершенный вид. Текущий ремонт фасада предназначен для поддержания его в функциональном состоянии в периоды между капитальными ремонтами
Текущий ремонт фасада МКД
в Екатеринбурге и области
+7 (343) 268-30-61
Фасад многоквартирного дома: понятие и назначение
Понятие «фасад» выходит за пределы архитектурной и строительной терминологии. В общем смысле это слово означает лицевую или наружную поверхность чего-либо – здания, предмета и даже нематериальных вещей. Буквальный перевод слова – лицо. И чаще всего оно используется именно в архитектуре и означает уличную, боковую или дворовую сторону здания.
Фасад многоквартирного дома – это его лицевая часть с любой стороны. Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ, фасады МКД входят в состав общего имущества. Именно этот факт является ключевым при принятии решения о том, требуется ли зданию капитальный или текущий ремонт фасада.
Фасад МКД может быть типовым или уникальным. Это зависит от архитектуры дома, времени его постройки, назначения. Фасады жилых домов во многом отражают особенности исторического периода, в который они были построены, а также то, как развивался город и страна, какие задачи стояли перед застройщиками и какими ресурсами они располагали.
Текущий ремонт типовых фасадов упрощается в связи с применением стандартных решений. Большинство многоквартирных домов, построенных во второй половине XX века именно такие. Обслуживание и восстановление уникальных фасадов может быть затруднено, так как в оформлении часто использованы элементы, представляющие культурную и историческую ценность. Они требуют серьезных реставрационных работ под контролем государственных органов.
Правовой статус фасадов МКД
Правовой статус фасада многоквартирного дома установлен на федеральном уровне. Согласно ст. 36, ст. 39 и ст. 158 ЖК РФ фасад МКД относится к общему имуществу собственников. Ответственность за содержание, капитальный и текущий ремонт фасада возложена на них же. Решение о ремонте фасада собственники принимают путем голосования на общем собрании (ст. 246 Гражданского кодекса РФ).
На федеральном уровне требования к содержанию фасадов установлены в первую очередь в отношении многоквартирных жилых домов. Фасад относится к общему имуществу собственников помещений, находящихся в этом доме, которые и должны содержать его. Это следует из п. 3 ч. 1 ст. 36, ч. 1 ст. 39, ч. 1 ст. 158 ЖК РФ. Но, принимая решение о ремонте фасада, они должны учитывать требования и рекомендации муниципалитета, города и государства.
«Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме» утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, закрепляют нормы содержания общего имущества. Согласно п. 10 фасад МКД должен поддерживаться в состоянии, обеспечивающем сохранение архитектурного облика дома в соответствии с проектом его строительства и реконструкции.
Контроль состояния фасадов МКД
Плановые и внеплановые осмотры фасадов многоквартирных домов позволяют контролировать их состояние и своевременно выявлять и устранять дефекты. Все найденные повреждения фиксируют в специальных журналах и дефектных ведомостях. В дальнейшем на их основе составляют сметы и планируют ремонтные работы.
Плановые осмотры фасадов МКД проводят осенью и весной, до и после отопительного сезона. Именно в холодное время года фасады подвергаются наибольшим нагрузкам. Внеплановые осмотры проводят после стихийных бедствий и аварий. Например, после ураганов осматривают фасады на предмет повреждений, а после пожаров оценивают ущерб от огня и дыма.
В ходе осмотров обращают внимание на состояние облицовки, штукатурки и покраски фасада, проверяют состояние межпанельных швов, оценивают прочность крепления конструкций и архитектурных элементов. Особо внимательно оценивают состояние водосточных труб, ограждений, цоколей, балконов, остекления, освещения. При необходимости контроль состояния фасадов проводят инструментальными методами.
Важная часть контроля фасадов – проверка их на предмет размещения несогласованных конструкций – рекламы, кондиционеров, антенн, коробов, проводов и т.д. Даже захламление балконов должно привлекать внимание, так как это может привести к пожарам и другим серьезным последствиям.
Мелкий текущий ремонт фасада может быть произведен сразу же или в ближайшее время. Более серьезные повреждения устраняют по мере готовности обслуживающей организации и договоренностей с подрядчиком. В случае повреждений, устранение которых требует значительных трат, решение выносят на голосование собственников.
Фронтоны, парапеты, элементы входных групп проверяют минимум раз в 3 года. Металлические элементы и конструкции также раз в 3 года окрашивают антикоррозийным составом. Текущий ремонт фасада проводят раз в 5-10 лет или ранее, если это требуется вследствие преждевременного износа или значительных повреждений.
Текущий ремонт фасада МКД: понятие и организация
Понятие текущего ремонта закреплено в СП 255.1325800.2016 «Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения». Опираясь на этот текст, текущий ремонт фасада можно обозначить как комплекс работ, проводимых в плановом порядке в период расчетного срока службы здания для восстановления его ресурса и исправности, согласно требованиям нормативной и технической документации.
Ответственность за надлежащее состояние фасада МКД возложена на организации, осуществляющие управление МКД. Это может быть ТСЖ, ЖК, ЖСК, управляющая организация или лица, выполняющие эти функции на основании договора с собственниками ( Постановление Правительства РФ №491 от 13.08.2006).
Основанием для текущего ремонта фасада могут стать повреждения, не превышающие 10-20% от общей площади фасада. Текущий ремонт фасада предполагает локальные работы, нацелены на устранение выявленных неисправностей, замену поврежденных элементов, профилактику преждевременного износа облицовки и элементов фасада (Постановление Госстроя РФ №170 от 27.09.2003).
Ремонт фасада МКД инициирует обслуживающая организация по решению собственников. Работы могут проводить непосредственно сотрудники этой организации, либо подрядчики, с которыми она заключила соответствующий договор. Работы финансируются за счет средств, собранных из ежемесячных платежей на содержание общей собственности МКД. Если их не хватает, собственники могут принять решение о целевом сборе средств.
Перечень работ, включенных в текущий ремонт фасада МКД
Текущий ремонт фасада МКД не может выполняться по универсальному плану для всех домов. Перечень работ зависит от проекта дома, его состояния, характера повреждений, их количества, архитектурных особенностей, бюджета и многого другого. Текущий ремонт фасада двух однотипных зданий может сильно отличаться. Поэтому мы обозначим работы, которые могут выполняться в рамках текущего ремонта.
Текущий ремонт фасада МКД может включать:
- Осмотр, выявление и устранение повреждений отделки фасада и его отдельных элементов;
- Выявление повреждений штукатурного слоя, устранение трещин, отслоений, сколов и т.д.;
- Контроль состояния, ремонт и замена металлических конструкций и ограждений;
- Контроль работоспособности и ремонт адресных знаков, подсветки подъездов и др.;
- Выявление повреждений и восстановление кровель входных групп, козырьков и зонтов над входами в подвал, балконами;
- Оценка состояния, ремонт и замена входных дверей и их отдельных элементов;
- Осмотр, выявление и устранение повреждений окрасочного и декоративного фактурного слоя;
- Устранение выкрашивания швов кирпичной кладки, облицовочной отделки;
- Восстановление, реставрация и замена архитектурных деталей и элементов;
- Ремонт повреждений цоколя и отмостки;
- Восстановление и замена поврежденной облицовочной плитки;
- Удаление высолов и ржавчины с поверхностей фасадов с последующей заделкой покраской поврежденных фрагментов;
- Локальная и полная покраска согласно колерному паспорту;
- Ремонт и замена окон, монтаж отливов;
- Ремонт и замена водосточных труб, воронок и креплений;
- Восстановление или полная замена металлических ограждений крылец и балконов, а также вентиляционных решеток, флагодержателей и т.д.
Текущий ремонт фасада МКД в плановом порядке выполняют в теплое время года с соблюдением всех требований к выполнению работ. Подрядчик обязан соблюдать ГОСТы и СНиПы, а заказчик – контролировать качество работ, как в процессе их выполнения, так и после завершения.
Безопасность и благополучие собственников, а также внешний вид и продолжительность эксплуатации многоквартирного дома напрямую зависят от своевременного и качественного ремонта фасадов.
Текущий ремонт фасада МКД
в Екатеринбурге и области
+7 (343) 268-30-61
